Односторонний отказ от договора купли продажи недвижимости

Содержание

Расторжение договора купли продажи недвижимости

Односторонний отказ от договора купли продажи недвижимости

Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных и дорогостоящих. Поэтому, когда при их осуществлении возникают ошибки, препятствия, нарушения законодательства, от участников требуется максимум терпения и такта, чтобы по возможности нейтрализовать негативные последствия.

Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами. Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий договора. Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

Правовая база вопроса

Порядок расторжения договора купли-продажи недвижимости регламентируется рядом законодательных актов.

Федеральный закон № 122 является правовой основой для любых сделок с недвижимостью. Из этого закона следует, что все сделки, проходящие в сфере недвижимости, обязательно регистрируются в государственных органах в два этапа: сами сделки и переход права владения на объект недвижимости.

Процедуру расторжения договора купли-продажи недвижимости описывает глава 29 ГК РФ.

Конкретизируются причины, на основании которых возможно расторжение (ст. 450), ситуация изменения обстоятельств (ст. 451), сам порядок проведения процедуры расторжения (ст. 452), последствия, возникающие после расторжения таких сделок (ст. 453).

Расторжение договора купли-продажи недвижимости имеет целью прекратить действие неисполненного или ненадлежащим образом исполненного договора.

Расторгнуть сделку допустимо в следующих ситуациях:

  • по обоюдному согласию;
  • на основании судебного решения;
  • при нарушении существенных условий договора;
  • если расторжение предусмотрено законодательно или документально.

Отличие от недействительной сделки и ее причины

Судебная практика знает много случаев, когда какая-либо сторона требует расторжения договора на основании его незаконности. В такой ситуации договор не расторгается, а признается недействительным. Львиная доля таких сделок – это сделки с участием недееспособных граждан, а также совершенные под давлением, угрозами, обманным путем.

Основное отличие между недействительной сделкой и расторжением договора касается их правовой природы. Недействительный договор считается не заключенным с самого начала, тогда как расторгнуть можно только тот договор, который действует на настоящий момент. Поскольку недействительная сделка теряет силу сразу с момента заключения, то положение сторон, все их имущественные права остаются такими же, как и до ее совершения. Если речь идет о расторгнутом договоре, то все полученные во время действия сделки доходы и выгода возврату не подлежат.

Договор может быть признан недействительным только в случае противоречия законам и правовым актам, основам правопорядка, нравственности, если был заключен с пороками воли, правоспособности и дееспособности. Если речь идет о расторжении договора, то основаниями для него служат именно правомерные волевые действия сторон, имеющие целью прекращение договорных отношений.

Сделка признается недействительной (ничтожной) по следующим причинам:

  • Один из участников сделки является недееспособным или ограниченно дееспособным;
  • Договор был заключен лицом, временно не осознающим свои действия под влиянием алкоголя, наркотиков, психического расстройства и т.д.;
  • Если в результате сделки были нарушены права несовершеннолетнего гражданина;
  • Заключение договора состоялось с помощью угрозы, давления, насилия, обмана, сговора и т.п.
  • Сделка признана мнимой (совершена без наступления каких-либо юридических последствий) или притворной (заключена, чтобы прикрыть другие правоотношения).

После признания сделки незаконной, стороны возвращаются к имущественному положению, которое существовало до начала договорных отношений. Также пострадавшая сторона может требовать в судебном порядке возмещения морального ущерба.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы:

  • для регистрации ИП
  • регистрации ООО

Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн.

  • Ведение бухгалтерии для ИП
  • Ведение бухгалтерии для ООО

Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН, ЕНВД, ПСН, ТС, ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь, как это стало просто!

Когда возможно проведение данной процедуры

Для прекращения договора необходимо наличие серьезных нарушений его существенных условий одной из сторон, либо других случаев, предусмотренных законом или договором. Серьезные нарушения считаются таковыми, если одна из сторон получает значительный ущерб, лишается того, на что могла рассчитывать при заключении сделки.

Вескими основаниями для расторжения чаще всего являются:

  1. Использование при сделке одной из сторон фальшивых или ошибочно оформленных документов;
  2. Несоблюдение или ущемление прав несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;
  3. При отсутствии оплаты за недвижимость по условиям договора или ее неполном размере;
  4. При отказе освободить квартиру и сняться с регистрационного учета после сделки;
  5. При наличии обременения в виде прописанных в квартире граждан;
  6. Если продажа совершена организацией с неправильно оформленными уставными документами;
  7. Из-за существенного изменения обстоятельств, при учете которых стороны не заключали бы данную сделку.

Чтобы наступили такого рода обстоятельства, считается, что ситуация должны быть возникшей неожиданно, непреодолимой, влекущей серьезный ущерб для одной или обеих сторон, а также затрагивающей их интересы. Такие обстоятельства чаще всего возникают внезапно, и стороны не исходили из них первоначально при сделке.

В этом случаев у участников сделки отсутствует какая-либо вина, но, тем не менее, действие договора прекращается. Типичным примером существенного изменения обстоятельств является возвращение ранее прописанного гражданина из мест тюремного заключения и добившегося восстановления регистрации в проданной квартире по суду.

О порядке расторжения данных видов договоров рассказано в следующем видео сюжете:

Порядок проведения процедуры до регистрации договора

Расторгнуть сделку купли-продажи до регистрации и перехода права владения не представляет усилий. Сама сделка в этом случае считается незавершенной, и в случае обоюдного соглашения сторон она просто отменяется. Для этого продавец и покупатель предоставляют в ЕГРП соглашение о расторжении договора купли-продажи. Стороны пишут заявление о регистрации соглашения, и на данном основании в Росреестр вносится запись о прекращении сделки.

В соглашении важно не только упомянуть все необходимые условия, но и указать, что стороны не имеют претензий по отношению друг к другу. Внимательно следует прописать даты расторжения договора и вступления соглашения в силу, денежные суммы и перечень имущества для возврата.

На практике обоюдное согласие сторон бывает очень редко. Если какие-либо обязательства уже были исполнены до момента отмены сделки (например, произошла передача аванса), то предмет этих обязательств возврату не подлежит даже после прекращения договорных обязательств.

В случае несогласия на расторжение одной из сторон второй стороне приходится обращаться с исковым заявлением в суд. Основанием для обращения станет письменный отказ ответчика в намерении расторгнуть договор.

Последовательность действий после регистрации

В данном случае ситуация становится сложнее. Дело в том, что если договор уже был исполнен до момента расторжения, то стороны не могут требовать возвращения денег или имущества, если законом или самим договором не установлено иное. Расторжение по обоюдному согласию возможно лишь в период действия договора.

Если покупатель и продавец по обоюдному согласию хотят восстановить первоначальное положение уже после перехода прав владения в Росреестре, то они должны заключить новый договор купли-продажи недвижимости, в котором они меняются ролями: продавец становится покупателем и наоборот. В результате продавец получает проданную недвижимость, а покупатель возвращает деньги.

Если имеет место односторонний отказ от совершенной сделки, необходимо попытаться заключить с другой стороной досудебного соглашения. Для этого ей отправляется предложение об отмене сделки. Если на него получен письменный отказ или ответ не поступил в оговоренный срок или по умолчанию в течение 30 дней, правомерно составлять исковое заявление в суд. Основанием для открытия судебного дела является нарушение основных пунктов договора либо другие обстоятельства, признанные судом.

Читайте также  Последствия расторжения договора купли продажи недвижимости

Решение вопроса через суд

Произвести расторжение договора купли-продажи недвижимости в судебном порядке допустимо в течение 3 лет с момента заключения сделки. При обращении в суд по данному делу истцы часто допускают серьезную ошибку: требуют в иске только расторгнуть договор, ничего не говоря о возврате своего имущества.Суд всегда удовлетворяет только те требования, о которых было заявлено официально.

Согласно Гражданскому кодексу, после перехода прав на недвижимость прекращение действия договора по суду не означает причину для того, чтобы покупатель перестал пользоваться и распоряжаться этим имуществом.

В данной ситуации необходимо обращаться в суд сразу с двумя исками, или включать в один иск два требования:

  1. О расторжении договора купли-продажи недвижимости;
  2. О возвращении всего переданного имущества.

Если от одного из участников имели место существенные нарушения, то оправдано требовать возмещения убытков и морального вреда. Например, если договор предусматривал оплату покупателем стоимости квартиры после регистрации, и она не была произведена в срок, продавец может вернуть в судебном порядке не только всю сумму, но и дополнительные проценты за невыплату (ст. 395 ГК РФ).

Для обращения в судебную инстанцию истцу необходимо иметь следующие документы:

  • Договор купли-продажи объекта недвижимости;
  • Документы, подтверждающие нарушения условий договора одной из сторон;
  • Оформленное по всем правилам исковое заявление в суд.

В случае вынесения судом положительного решения по иску, необходимо обратиться в Росреестр с заявлением об изменении сведений о владельце данного имущества.

Последствия данной процедуры

В результате расторжения договора купли-продажи недвижимости наступает прекращение договорных отношений, если иная ситуация не предусмотрена законом или договором, а также не следует из самих договорных обязательств.

Если регистрация перехода прав на собственность еще не была произведена, то договор на момент прекращения считается действующим, и стороны просто возвращаются к ситуации «статус-кво»: продавец возвращает деньги покупателю, а тот, в свою очередь, недвижимость продавцу. Закрепляются эти действия соглашением о расторжении договора купли-продажи недвижимости.

Расторжение договора после перехода прав к другому собственнику уже не является основанием для восстановления первоначального владения имуществом – действие договора окончено, и его предмет изменил собственника. Возвращение к исходным условиям возможно только в результате заключения обратной сделки, где продавец будет покупателем, а покупатель – продавцом.

Когда обоюдного согласия при желании расторгнуть договор купли-продажи недвижимости достичь не удается, и досудебное урегулирование конфликта также не возможно, добиться своих прав можно в судебном порядке.

Пути снижения рисков для покупателя и продавца

Как продавец, так и покупатель еще до совершения сделки с недвижимостью могут быть предусмотрительными и обезопасить себя от возможных проблем, если в будущем последует расторжение договора.

Продавцу недвижимости рекомендуется:

  • Внести в договор пункт о размере и сроках оплаты (до или после регистрации);
  • Внимательно отнестись к пункту о возможности расторжения при невыполнении обязательств.

Покупателю недвижимости необходимо:

  • В договоре четко прописать сроки передачи жилого помещения продавцом и зафиксировать этот факт дополнительно в передаточном акте;
  • Указать порядок и условия расторжения договора купли-продажи недвижимости.
  • Прописывать только настоящую стоимость недвижимости, поскольку в случае расторжения договора продавец обязан будет вернуть не фактическую сумму, а обозначенную в договоре.

Правила расторжения при неоплате изложены в следующем видео материале:

Источник: http://www.DelaSuper.ru/view_post.php?id=8217

Односторонний отказ от договора купли продажи недвижимости — Управление персоналом

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости

Порядок расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости

Односторонний отказ от договора купли-продажи недвижимости: составляем уведомление

Как расторгнуть договор купли-продажи недвижимости посредством предъявления иска

Последствия расторжения договора купли-продажи недвижимости

Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости 

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает следующие основания для расторжения договоров купли-продажи недвижимости (далее — ДКПН):

  • взаимное согласие контрагентов (п. 1 ст. 450 ГК РФ);
  • односторонний отказ покупателя от исполнения контракта при существенном нарушении положений ДКПН о качестве недвижимости (ст. 557, п. 2 ст. 475 ГК РФ);
  • решение судебного органа при существенном нарушении контракта (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ) или изменении обстоятельств, признанном существенным (ст. 450.1 ГК РФ). 

Рассмотрим возможность применения указанных оснований к расторжению договоров купли-продажи недвижимости, по которым право собственности на недвижимое имущество было перерегистрировано в Росреестре на нового владельца. 

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости 

Ст. 408 ГК РФ предусматривает, что договорные отношения, по которым стороны выполнили свои обязанности, прекращаются. 

ВАЖНО! Договор, по которому осуществлены такие действия, как передача объекта недвижимости по акту, встречная оплата, перерегистрация ПС на нового владельца, нельзя завершить по соглашению сторон или по какой-либо другой причине в связи с тем, что такой ДКПН уже прекратил свое действие. 

Расторжение договора купли-продажи недвижимости до регистрации перехода ПС или не полностью исполненного можно произвести, заключив соответствующее соглашение. Дополнительно см. статью Образец соглашения о расторжении договора.

При наличии взаимного согласия контрагенты в такой ситуации могут заключить еще один ДКПН, по которому недвижимость вернется к своему первоначальному владельцу, а покупатель получит обратно свои деньги. Такой ДКПН станет основанием для перерегистрации ПС на прежнего владельца.

Порядок расторжения нотариального договора купли-продажи недвижимости 

Как и в предыдущем случае, речь идет о неисполненных ДКПН. Закон требует, чтобы такой договор был заверен нотариусом:

  • при реализации долей в общей собственности, в том числе полной продажи объекта в виде продажи доли каждым из собственников (п. 1 ст. 42 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
  • реализации недвижимости опекунами, доверительными управляющими, а также недвижимости несовершеннолетних и недееспособных (п. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ). 

Контрагенты сами могут прийти к соглашению о том, что их отношения должны быть оформлены с привлечением нотариуса.

В таких случаях соглашение о расторжении ДКПН тоже требует нотариального порядка совершения (п. 1 ст. 451 ГК РФ). 

Односторонний отказ от договора купли-продажи недвижимости: составляем уведомление 

Ст. 450.1 ГК РФ закрепляет право одного из контрагентов на отказ от контракта только в случаях, прямо указанных в законе или в таком контракте.

Поэтому, если в ДКПН партнеры такое право не прописали, ГК РФ дает его в случае, когда качество переданной недвижимости не соответствует требованиям, указанным в ДКПН (ст. 557). П. 2 ст.

 475 ГК РФ устанавливает, что такие нарушения носят существенный характер и не могут быть исправлены без соразмерных временных и денежных затрат, проявляются неоднократно или выявляются повторно после их устранения.

Для того чтобы отказаться от неисполненного ДКПН в одностороннем порядке, необходимо оформить уведомление о его расторжении и направить контрагенту (см. статью Как составить уведомление о расторжении договора — образец?).

Источник: https://rusjurist.ru/dogovory/dogovor_kupliprodazhi/rastorzhenie_dogovora_kupliprodazhi_posle_registracii/

Расторжение договора купли продажи недвижимости

Сделки с недвижимостью – одни из самых сложных и дорогостоящих. Поэтому, когда при их осуществлении возникают ошибки, препятствия, нарушения законодательства, от участников требуется максимум терпения и такта, чтобы по возможности нейтрализовать негативные последствия.

Проблемной и сложно разрешимой ситуацией является расторжение договора купли-продажи недвижимости, т.е. прекращение его действия и завершение отношений между сторонами. Такой сценарий возникает, если одна или обе стороны после совершения сделки выражают недовольство неисполнением либо неполной реализацией основных условий договора. Сама процедура расторжения непростая и требует специальных юридических знаний.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости и признание его недействительным

Прекращение соглашения о купле-продаже, означает его полную остановку действия. То есть покупателю тем временем должны будут вернуть его средства, а сам продавец получает обратно свой товар. Таким образом, отношения между всеми участниками заканчиваются. Основной порядок о расторжении договора имеется в гл. 29 ГК РФ.

В зависимости от событий, сделка может подлежать расторжениюпри следующих условиях:

  • до регистрации перехода на право собственности;
  • после фактической смены собственника имущества.

В первом случае рассматривается срок действия договора, еслион еще не окончен, все заинтересованные стороны просто должны будут вернуться висходное положение, где покупатель получает необходимую сумму, а продавец темвременем свое жилье. В обязательном формате заключается очередное соглашение,где рассматривается процесс расторжения договора купли-продажи.

Если же участники, заключившие соглашение, решилирасторгнуть сделку сразу же после того, как новый владелец успелзарегистрироваться, это может стать веским основанием для дальнейшего возвратанедвижимости или надлежащих средств, так как у данного предмета отныне имеетсяновый владелец. Прекратить действие сделки можно впоследствии заключения другогосоглашения, где рассматривается вопрос о купле-продаже. Участники в процессеоформления вынуждены, будут поменяться своими местами.

Прекращение и определение договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным

Частенько бывают момент, когда одна из сторон сделки засвидетельствует о прекращении договора в силу его незаконного действия. В данной ситуации соглашение признается недействительным, но не расторгается. Одна из указанных сторон может быть признана недееспособной или же документ мог быть подписан под давлением третьих лиц.

Соглашение может быть признано недействительным после его подписания,тогда как расторжение возможно, если сделка изначально признается действительной.Учитывая тот факт, что соглашение, признанное недействительным, вообще не имееткакой-либо юр. силы с момента получения имущественных прав. Если рассматриватьвопрос о расторжении соглашения, то доход, полученный при оформлениикупли-продажи, не будет возвращен. В данном аспекте заключается важнейшееразличие недействительного и расторгнутого договора.

Процедура расторжения договора

Чтобы полностью прекратить официальное соглашение, нужно опиратьсяна аспекты, предусмотренные законодательством, с соблюдением основного порядокапроцесса.

Основания и требования

Опираясь на законы действующего законодательства, следует,что расторжение договора о купле-продаже недвижимого имущества можетпроисходить следующим образом:

  1. При обоюдном соглашении сторон.
  2. Полное нарушение всех существенных требований сделки.
  3. Решение в судебных инстанциях.

Основной порядок по расторжению соглашения

Весь алгоритм по прекращению договора будет зависеть лишь оттого, осуществлялась ли при этом государственная регистрация по переходу правасобственности или нет, в том числе от общего достижения договоренности междуучастниками.

Досудебный

Несмотря на факт государственной регистрации сделки, данныйвопрос можно было бы решить еще в досудебном формате, если конечно, стороныприходят к взаимному согласию. Для этого потребуется:

  • Заполнить заявление о расторжении соглашения купли-продажи, если прекращение осуществляется еще до процесса регистрации.
  • Заполнить новое соглашение о купле-продаже, в котором стороны меняются своими местами и может быть осуществлена обратная торговля.
Читайте также  Регистрация договора купли продажи недвижимости в МФЦ

Возврат на исходную позицию

  • При необходимости расторгнуть соглашение понадобиться прописать все основные условия договора, в том числе и факт полного отсутствия претензий.
  • Если же достигнуть взаимного согласия о расторжении сделки все-таки не удается, то целесообразно обратиться в судебные инстанции. Основанием для расторжения будет полный отказ одной стороны в письменном формате.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости в суде

Обратиться в судебные инстанции, чтобы расторгнуть заключенный до этого договор о купле-продажи можно будет на протяжении трех лет с того самого момента, как был подписан документ.

В этом случае необходимо будет составить два судебных иска или же просто оформить один, где прописываются сразу два основных требования:

  • расторжение взаимосогласованного ранее договора о купле-продаже жилья;
  • возврат недвижимого имущества.

Если же есть какие-то заметные повреждения в предлагаемойжилой площади, необходимо ходатайствовать о возмещении материального урона. Наосновании действующего соглашения, сам покупатель вынужден будет вносить соответствующуюсумму на определенное время после того, как покупатель зарегистрирует переходполного права на собственность. В случае, если покупатель пропустил временнойпромежуток, то ему предстоит вернуть не только всю сумму оплаты, но и выплатитьпроценты за неустойку.

«Если осуществляется неправомерное удержание средств, либоуклонение от возврата или любой другой просрочки в их полной выплате, будутначисляться дополнительные проценты от общей суммы задолженности. Объемначисленных процентов определяется за счет основной ставки, назначеннойЦентроБанком. Данные правила используются, если любой другой размер непредусмотрен законодательством или же соглашением (пункт 1, стат. 395 ГК РФ),

Какие документы нужны для суда

Чтобы обратиться в судебные инстанции необходимо подготовить следующую документацию:

  1. Заявление, где указывается основная суть всех претензий и условий со стороны истца.
  2. Ксерокопию договора о купле-продаже сдельного жилья.
  3. Документация, выступающая в виде доказательства о проведенном нарушении всех обязательств ответчика.

После основного судебного заседания, суд рассматривает и:

  • может удовлетворить все требования истца и в результате расторгнут соглашение;
  • кроме возврата недвижимого имущества и средств, постановит возмещение истцу все понесенные ранее убытки;
  • может отказать в удовлетворении обращения.

В первом варианте придется написать заявление в отделениеГосреестра, где следует упомянуть о том, что в документах вносятся изменения,связанные с владельцем имущества.

Когда договор купли-продажи признается недействительным

Причины для признания договора недействительнымперечисляются в пункте 2 гл. 9 ГК РФ. и при наличии одного из указанныхаспектов:

  1. При несоблюдении нормативов.
  2. При определении одного из участников соглашения недееспособным, или же определены ограничения в деятельности.
  3. Основной факт по пребыванию одного участника в состоянии наркотического или же алкогольного опьянения с невозможностью нести ответственность за собственные поступки.
  4. Если договор был подписан лицом, не достигшим полного совершеннолетия без обязательного участия представителя.
  5. Если присутствует угроза, мошеннического действия и так далее.
  6. Если же при сделке не рассматривались последствия, или же заключалась лишь для прикрытия от правового участия.
  7. Сугубо личные причины, требующие расторгнуть соглашение.
  8. Кроме всех перечисленных критериев рассматриваются и другие варианты условий.

Законодательная база

Прекращение соглашения между сторонами, возникшими за счеткупли-продажи жилья, транспорта и любых других подобных средств — это волевойакт, действует он только на дальнейшее прекращение невыполненного исполнениясоответствующим образом. Расторжение соглашения обычно происходит за счетследующих действий:

  1. по требованию продавца или же покупателя;
  2. по взаимосогласии обеих сторон;
  3. при наличии условий, которые нарушены одним участником;
  4. условия, выдвинутые государственными службами.

Если при покупке товара обнаружены некоторые недостаткиизделия, и полностью устранить их невозможно, то покупатель может потребоватьзамены товары на другой товар соответствующего качества, снизить покупнуюстоимость или вообще расторгнуть договор.

В главе No29 ГК РФ рассматривается вопрос о расторжении договора о купли-продажи. Здесь определено, что именно в данной статье имеются основания:

  • основные причины для прекращения рассмотрены в стат. 450;
  • прекращение договора при изменении некоторых обстоятельств предусмотрено в стат. 451;
  • основной порядок всего процесса — в стат. 452;
  • последствия на правомерных отношениях — в стат. 453.

Правовые основания для проводимой сделки с недвижимымимуществом — рассмотрено в Федеральном законодательстве 122, где указывается,что любая сделка с недвижимым имуществом должна пройти регистрацию всоответствующих органах. Но с наступлением 2020 года данный закон утратит своюсилу.

Права на собственность, а также любые другие права на недвижимоеимущество и любые сделки с ней, в том числе ограничения основных прав,возможные обременения недвижимого имущества в обязательном порядке должны будутпройти процесс госрегистрации.

Для недвижимого имущества, служащего дляполноценной жизнедеятельности людей, то происходит так называемый«двойной» процесс регистрирования данных, то есть поначалуфиксируется сделка о купле-продаже, а после осуществляется смена владельца.

Прекращение соглашения о купле-продаже квартиры еще до регистрации

Если же процедура регистрации не закончилась, то сделка сжильем будет считаться не завершенной. Именно на данном этапе прекратить сделкусчитается проще всего. Стороны, которые тем временем не хотят исполнять своиобязательства, должны будут предоставить соответствующее соглашение опрекращении, совершаемой сделки в местный Госреестр. Делать это следует еще допрохождения времени регистрации сделки и полной смены владельца. В Госреестребудут содержаться все права на недвижимость, а также сделки, которые былисовершены по данному объекту:

  1. о возможном обременении;
  2. о непосредственном аресте недвижимого имущества;
  3. сведения о наличии собственников;
  4. кадастровый имущественный номер жилья и ее полное описание;
  5. вариант утвержденного права;
  6. информация о притязаниях и условиях по отношению одной из недвижимости;
  7. 7любую иную важнейшую информацию.

Если же участники, чтобы заключить договор обращались запомощью к юристу или агентству недвижимости, то именно сюда же предстоитвернуться, чтобы полностью расторгнуть сделку. Если соглашение о купле-продажетем временем находится в процессе регистрации, но саму процедуру еще не прошло,то стороны должны будут оформить совершаемую сделку в Госреестре. В совершенииотказа о прекращении сделки одной стороной, то другая сторона в данном случаеможет подавать в суд. Отказ будет оформляться в письменном формате.

Процедура прекращения договора о купле-продаже недвижимогоимущества после совершенной регистрации осуществляется немного по-другому.

Прекращение сделки после регистрации

Чтобы отменить ту или иную сделку после регистрации,продавцу будут выданы все его средства, а сам покупатель получит то, что емуприсуждается. Делается все это в соответствии:

  • взаимосогласия сторон;
  • при согласии одной стороны.

Если участники все же достигли взаимного согласия, то онизаключают другое соглашение:

  • сам покупатель в данном случае будет выступать в качестве продавца;
  • продавец займет место покупателя.

Участники повторно обменяются представленными средствами инедвижимостью, тут сделка должна будет пройти очередную регистрацию, которая врезультате вернет все в исходное положение. Договор о прекращении подписываетсятолько при достижении взаимного согласия. Его будут регистрировать за счетоснований, заявленных сторонами. В Госреестре с отметкой о непосредственныхправах на имущество появится соответствующая информация, где совершенорасторжение сделки.

Если же участники частично выполнили свою сделку, и былаосуществлена регистрация перехода всех прав на собственность, соглашение овозможном расторжении сделки не может стать основанием для возможного возвратажилья или же иного предмета. Если прекращение будет совершено только водностороннем формате, следует обратиться за помощью в местные судебныеинстанции. В суд следует обращаться: отправив уведомление в письменном формате.

Если же одна сторона получает отказ в письменном формате, ноили не сможет получить ответа в течение одного месяца, то может подаватьисковое заявление в суд.

Причины для прекращения договора купли-продажи недвижимости

Единственного расторжения сделки в данном случае оказывается недостаточно. На этот момент должны быть особые причины:

  1. условия соглашения при этом были нарушены;
  2. имеются другие ситуации, которые предусмотрены в ГК РФ или в положении договора.

Основное нарушение некоторых положений сделки может повлечьдругому участнику большой урон, который полностью лишает его того, что ранеепричиталось ему при заключении соглашения:

  • не была осуществлена выплата, или была совершена, но не полностью;
  • в недвижимости остаются прописанные жильцы;
  • если всю документацию подписывал недееспособный гражданин;
  • гражданина принуждали подписать документацию.
  • Не совершена оплата

Любой покупатель в обязательном порядке должен будетоплатить покупку товара. Оплату жилья подтверждают дополнительным документом,который и будет удостоверять передачу средств:

  1. за счет расписки;
  2. с помощью банковской выписки;
  3. за счет квитанции, подтверждающей факт о внесении средств в кассу.

Если же сам покупатель полностью отказывается покупатьтовар, то продавец может прекратить сделку и оставить все имущество всобственное пользование. Если же имущество было передано, а оплаты при этом непоследовало, то суд решит:

  1. прекратить сделку, в результате чего обязать самого покупателя вернуть недвижимость;
  2. может признать сделку неправомерной, обяжет одну сторону выплатить средства другой, в том числе всю сумму неустойки.

Таким образом, весь процесс будет исполнен соответствующимобразом, главное правильно все это провести.

Источник: https://yurid-sovet.ru/dogovory/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-nedvizhimosti.html

Можно ли и как расторгнуть договор купли-продажи квартиры: 5 правил

Иногда случается так, что сделка уже совершена. Но необходимо отказаться от неё, по личным или юридическим причинам. Проблем не должно возникнуть, если первоначальный договор оформлен грамотно.

Общая характеристика договора купли-продажи квартиры

Когда договор расторгают, его действие прекращается полностью. Любые правовые отношения между сторонами заканчиваются. Но для отмены сделки недостаточно проявления воли одной из сторон.

Вопрос решается судебным порядком, либо при получении согласии второй стороны. Договор расторгается в той же форме, в которой он заключался изначально. Это значит, что всё делается письменно.

Довольно редко встречаются ситуации, когда обе стороны согласны расторгнуть соглашение. Ни одна из них не может требовать возвращения обязательств или того, что уже было выполнено, отдано, исполнено.

Однако связь между участниками сделки будет разорвана. Исключение – ситуации, когда в самом соглашении предусмотрен другой порядок.

Когда возможна отмена сделки

Условия, на которых договора расторгаются или изменяются, подробно описаны в статье 450 Гражданского Кодекса России. Это касается не только покупки или продажи недвижимости, но и совершения других сделок.

Читайте также  Сдать квартиру через агентство недвижимости какие плюсы?

Действие соглашения обычно прекращается, если одна из сторон допустила серьёзное нарушение требований второй. Есть и другие случаи, предусмотренные законодательно.

Серьёзное нарушение – это такое действие, в результате которого вторая сторона получает серьёзный ущерб. К таким нарушениям обычно относят:

  1. Отказ из выселения из квартиры, снятия с регистрационного учёта. Обычно такие нарушения допускают сами продавцы.
  2. Отказ вносить плату. Например, когда договор уже подписан, прошёл процедуру госрегистрации. Но продавец так и не получил своего вознаграждения.

Как признать договор купли-продажи недвижимости недействительным

Сделка потеряет свою юридическую силу при выполнении следующих условий.

  • Она была мнимой или притворной. Правда, потребуется предъявить серьёзные доказательства.
  • Гражданина принудили подписать документы, угрозами, введением в заблуждение и другими подобными способами.
  • Договор составлен с участием несовершеннолетнего, но официальный представитель отсутствовал.
  • Договор подписан с гражданином, которого официально признали недееспособным.
  • Тело договора оформлено с нарушениями текущего законодательства. Или конкретных актуальных нормативных актов.

Пример соглашения о расторжении договора купли-продажи.

По обоюдному согласию

Согласие сторон или судебное решение – самые серьёзные основания, по которым может быть расторгнут подобный вид договоров. Именно обоюдное согласие становится наиболее выгодным вариантом для каждой из сторон. Но на практике таких соглашений достичь удаётся редко.

Обратная процедура сделки – оптимальное решение, если согласия удалось-таки достичь. Для этого стороны просто меняются местами. И заключают новый договор. Просто покупатель играет роль продавца, и наоборот. Затем передают друг другу денежные средства вместе с правами на собственность.

Но у процедуры есть тонкости юридического характера. Компенсация расходов, которые уже были понесены, не предполагается. Если продавец уже получил аванс, то у покупателей нет шансов забрать его обратно. Даже в судебном порядке. Лучше заранее прописать данный пункт, составляя первоначальный договор.

Если согласия нет

Если сделка уже состоялась, то без веских оснований расторгнуть её будет практически невозможно. Иски о подобных расторжениях принимаются лишь в двух ситуациях:

  1. Возникновение непредвиденных обстоятельств.
  2. Одна из сторон нарушает условия договора.

Обременения на объекте недвижимости вместе с отказом от внесения платы – наиболее частые проблемы, с которыми сталкиваются на практике. Во втором случае инициатором расторжения выступает продавец. Он вправе предъявить такое требование, если не получил полную сумму, хотя регистрация сделки прошла успешно.

Доказательной базой станут бумаги, подтверждающие передачу денежной суммы.

Действия продавца зависят от каждой конкретной ситуации. Можно потребовать не только само расторжение, но и принудительное взыскание необходимой суммы. В первом случае сделка получит статус ничтожной.

Продавец возвращает свою недвижимость вместе с правами на неё. В другой ситуации взыскивают сумму в полном размере, к ней добавляют неустойку, возникшую из-за нарушения условий, указанных в договоре.

Покупатели тоже могут обнаружить неожиданные «недостатки». Например, жильцов, которые ещё не выписались. Или собственников, которые пребывали в длительной командировке, отпуске. Или проходили военную службу.

В таких ситуациях суды признают справедливость требований истцов. Утраченные права собственника восстанавливаются полностью. Покупатель может потребовать, чтобы сделку расторгли.

Расторжение после регистрации: инструкция и образец документа

Стороны в любом случае сначала должны решить всё мирным путём. По крайней мере, попытаться это сделать при возникновении спорных ситуаций. Это и называется досудебным порядком урегулирования.

Если одна из сторон решает расторгнуть договор, то второй надо отправить письменное уведомление. С обязательным указанием срока, за который получатель должен дать ответ. Обычно указывают время максимум до месяца.

Инициатор может подавать исковое заявление в суд, если ответ отсутствует, либо он отрицательный.

Есть следующий набор нюансов, которые учитываются при обращении в суд.

  • Можно указать в иске возмещение морального вреда или компенсацию убытков, если обстоятельства позволяют.
  • Главное правило – чёткое указание требований. Они должны касаться расторжения договора, а так же возврата в первоначальное состояние того, что уже было исполнено по сделке.
  • Заявитель отдельно пишет о том, что пытался использовать мирный путь для решения вопроса. Для доказательства прикладывают само уведомление второй стороны вместе с отказом в письменной форме. Если он был получен.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры можно скачать здесь.

Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи квартиры.

О негативных последствиях для каждой из сторон

Уже говорилось о невозможности компенсировать расходы, которые возникли ранее. Иногда возникают ситуации, когда покупатели уже отдали необходимую сумму, но саму недвижимость так и не получили. Тогда у покупателей, опять же, есть право расторгать договор в одностороннем порядке.

Но даже в таких ситуациях продавцы не обязаны возвращать уже потраченное. Ведь одна сторона выполнила свои обязательства до того, как договор был расторгнут.

Из-за этого покупатели выигрывают дело, но остаются без жилья и без денег. Потому и рекомендуется при составлении договора прописать пункт, согласно которому хотя бы денежные средства возвращаются, если договор расторгается.

Главное – предусмотреть все возможные ситуации при первоначальном заключении договоров. В частности, прописывать обязанности первой и второй стороны по возвращению необходимой суммы, либо самого имущества. На случай, если возникают проблемы.

В каких случаях договор не расторгают

Если документ прошёл регистрацию, и условия соблюдены сторонами – расторжение невозможно. Например, заключается договор на квартиру.

Покупатель уже перевёл денежные средства, после чего ни у кого из участников не возникло претензий. Спустя месяц проходит регистрация. Права собственности переходят от одного человека к другому. После этого договор расторгать нельзя.

Даже через суд обратного хода нет, если никаких нарушений не выявлено. Придётся заново заключать договор, если стороны планируют провести всё снова. Этого нельзя делать в одностороннем порядке.

Инструкция по расторжению до регистрации

До регистрации порядок будет таким.

  • Если стороны согласны, они просто подписывают соглашение о расторжении сделки. Это единственно необходимое действие.

Если возникла неуплата

Неуплата по договору – существенное нарушение условий сделки. В этом случае продавец имеет право обратиться в суд в одностороннем порядке. Но только в том случае, если в самом соглашении прописано соответствующее правило.

Тогда судебные органы встают на сторону обратившегося. Надо составить исковое заявление с указанием самого требования, ссылками на законодательные нормы.

О заявлении на расторжение

Необходимо собрать пакет документов, прежде чем подавать такие заявления. В пакете должны быть:

  • Доказательства попыток досудебного регулирования.
  • Справка о том, что денежные средства были переданы.
  • Договор купли-продажи, оформленный копией.
  • Подтверждение законного права собственности.
  • Справку об оплате госпошлины.
  • Копия искового заявления.

Вначале пишется, кому и от кого направлен документ. Нужны контактные данные, телефоны и адреса. Далее идёт описание сути самих претензий. Остаётся поставить только дату вместе с росписью и ФИО составителя.

О гарантиях безопасности и сроках

На законодательном уровне предусмотрена возможность дополнительной фиксации факта передачи недвижимости от одной стороны к другой.

Для этого и составляются специальные передаточные акты. Конкретных сроков для самой передачи законодательство не устанавливает. Написано лишь «в разумные сроки».

Потому стороны должны сами указать, за какое время недвижимость с правами на неё должна перейти от одного человека к другому. Важна возможность принудительного расторжения согласия, с компенсацией выплаченных средств.

Исковые заявления на расторжение договора можно подавать не больше, чем через три года после того, как документ оформлен.

Образец претензии.

Что делать сторонам, чтобы обезопасить себя

Действия для покупателя должны быть такими.

Как уже говорилось, сроки передачи недвижимости должны быть максимально чётко указаны в договоре. Чем точнее эти сроки – тем лучше. Важно, чтобы правильной была и стоимость квартиры.

Риелторы часто предлагают её занижение, ведь такой шаг позволяет уклониться от уплаты налогов. Но для покупателей подобная экономия может стать невыгодной. Продавец легко вернёт указанную сумму, если дело дойдёт до расторжения.

Что должны делать сами продавцы

Им важен перечень ситуаций, когда появляется само право на расторжение. Основными причинами служат отказы покупателей от перечисления сумм, указанных в договоре. Не меньше внимания рекомендуется уделить времени фактического перечисления средств.

Хорошо, если эта передача состоится не после завершения регистрации, а тот же день, когда проводится процедура. Тогда и продавцы получают большую защиту.

Заключение и дополнительные советы

Ответ на вопрос о том, можно ли расторгнуть соглашение о покупке, будет утвердительным. Но, только в том случае, если основания будут достаточно серьёзными.

Лучше приглашать профессиональных юристов не только при первоначальном оформлении договора, но и в случае возникновения конфликтных ситуаций. Они помогут сократить время и силы.

Продавцы не могут требовать отмены договора просто потому, что они передумали, хотя покупатели, со своей стороны, никаких нарушений не допустили. Даже если нарушение есть, оно должно быть существенным, чтобы стать основанием для расторжения. Лучше стараться делать так, чтобы заранее предотвратить негативные последствия.

Главное – следовать действующим законодательным нормам в соответствующей сфере. Специалисты советуют расторгать договоры до регистрации, если это действительно необходимо. Такая процедура будет проще, и обходится дешевле. Но наличие чётких и аргументированных доводов обязательно всегда.

О том, как происходит одностороннее расторжение договора купли-продажи квартиры вы узнаете из этого видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://ProNovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/prodazha-kvartiry/mozhno-li-i-kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-5-pravil.html