Существенные условия договора купли продажи недвижимого имущества

Содержание

Существенные условия договора купли продажи нежилого помещения

Существенные условия договора купли продажи недвижимого имущества

Многие предприниматели сталкиваются с необходимостью подбора офисного помещения, мастерской, склада или другой нежилой недвижимости.

Как и сделки с квартирой или домом, продажу или покупку нежилых помещений, нужно подкреплять соответствующим договором. При этом они подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Купленное помещение, согласно договору, обычно используется в торговых, административных, складских или производственных целях.

Как правильно оформить договор купли-продажи нежилого помещения? Какие документы должны его дополнять? Какой налог платят за подобную сделку? Об этом читайте в данной статье. Более того, вы узнаете, чем продажа такой недвижимости отличается от обычной сделки с жильем.

Особенности сделки

Продавать или покупать нежилое помещение могут как отдельные люди, так и юридические лица. Сделки с физическими лицами имеет свои особенности, о них мы и расскажем в нашей статье.

Как и любая другая сделка, продажа нежилого помещения должна быть абсолютно правомерной.

Согласно гражданскому Кодексу РФ договор купли-продажи будет признана недействительным, если:

  • Один из участников признан недееспособным лицом;
  • Договор подписан ребенком в возрасте от 6 до 14 лет без согласия его родителей;
  • Сделка совершена под влиянием заблуждения;
  • Соглашение подписано под влиянием обмана, насилия или угрозы;
  • При составлении договора не была соблюдена установленная законом форма;
  • Соглашение не было зарегистрировано в специальных органах.

Процедура продажи

Владелец нежилого помещения вправе свободно распоряжаться им по своему усмотрению. В частности, он может его продать, подарить, сдать, обменять или передать по наследству.

Что касается процедуры купли-продажи, то оформить ее достаточно сложно.

Чтобы грамотно и без каких-либо задержек заключить такой договор, необходимо соблюдать следующий порядок действий:

  • Подготовить все не обходимые документы;
  • Оформить предварительное соглашение;
  • Составить основной договор;
  • Заключить передаточный акт;
  • Зарегистрировать сделку в Росреестре;
  • Произвести расчет и передать помещение покупателю.

Внимание Обратите внимание, что нежилое помещение, находящееся в совместной собственности продать несколько сложнее. Оформить такую сделку можно только с согласия всех собственников недвижимости.

Кроме того, с разрешения всех владельцев офис можно переоформить в долевую собственность, после чего каждый из них будет вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению.

При получении денежных средств позаботьтесь о том, чтобы предоставить покупателю соответствующую расписку. Она значительно снизит риски всех участников сделки и избавит нового владельца от материальных претензий со стороны продавца.

Стоит отметить, что данный документ в Росреестр не передается, поскольку оформляется в добровольном порядке – по желанию обеих сторон сделки.

Образец составления соглашения

Законодательство не предъявляет особых требований к форме договора, поэтому его можно составить в простой письменной форме.

Обязательного нотариального удостоверения данный документ также не требует.

Рекомендуем составить его сразу в трех экземплярах, один из которых передается в регистрационные органы, а два других остаются у покупателя и продавца.

Рассмотрим структуру договора купли-продажи нежилого помещения подробнее. Итак, он должен содержать в себе следующие части:

  • Заголовок. Пропишите полное название документа – «Договор купли-продажи нежилого помещения». Затем укажите место и дату заключения соглашения. Здесь же, в шапке документа, следует вписать ФИО продавца и покупателя;
  • Предмет договора. Этот пункт подразумевает характеристику помещения. Укажите его место положения, общую площадь, количество комнат и этажность. В этой же части прописываются все документы, устанавливающие право собственности квартиры;
  • Цену договора и порядок оплаты. В этой части указывают общую стоимость объекта недвижимости, причем как цифрами, так и прописью. Затем напишите срок, в течение которого продавец обязуется перечислить денежные средства на счет продавца;
  • Переход права собственности. Отметьте тот факт, что передача нежилого помещения осуществляется на основании передаточного акта и укажите дату его вступления в законную силу;
  • Права и обязанности сторон. В этом пункте прописываются условия, согласно которым осуществляется ответственность сторон договора. К примеру, продавец обязан предать помещение без каких-либо изъятий, а покупатель, в свою очередь, должен оплатить его в размере и порядке, установленном в соглашении;
  • Заключение. Здесь укажите количество экземпляров договора и место хранения каждого из них. Сразу после этого перечислите все документы, приложенные к соглашению, и поставьте подпись.

Куда его подавать?

Уже подписанный договор купли-продажи необходимо предоставить в Росреестр для его последующей регистрации. Имейте в виду, что она осуществляется по месту территориального расположения недвижимости. До завершения процедуры регистрации покупатель не имеет права распоряжаться приобретенным имуществом.

К тому же, обращаясь к сотрудникам Росреестра, не забудьте заплатить госпошлину за регистрационные услуги. На сегодняшний день ее размер в отношении физических лиц составляет 2000 рублей. Помимо самого договора в регистрационных органах от вас потребуют:

  • Заявление, подписанное участниками сделки;
  • Паспорт заявителя;
  • Правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • Технический и кадастровый паспорта;
  • Выписку из единого государственного реестра;
  • Квитанцию об уплате госпошлины;
  • Нотариально заверенное согласие супруга;
  • Отказ от имущественных претензий от бывшего супруга;
  • Разрешение органов опеки и попечительства;
  • Доверенность на совершение сделки.

Система налогообложения

Доход с продажи нежилого помещения, как и с других сделок по продаже недвижимости, облагается подоходным налогом, установленным законодательством. Однако это правило касается не всех собственников.

Чтобы определить, должны ли вы платить налог, выясните, как долго недвижимость находится в вашей собственности. Если срок владения составляет более 5 лет, вы легко сможете избежать лишних трат.

Во всех остальных случаях налог с продажи составит 13% от общей суммы сделки.

Важно Следует учесть, что в Налоговом Кодексе есть оговорка, которая касается индивидуальных предпринимателей. Так, если ИП продает нежилое помещение, он будет платить по нормам, предусмотренным для юридических лиц, то есть УСН-налог. (34,67

Источник: https://nedvizinform.com/suschestvennye-usloviya-dogovora-kupli-prodazhi-nezhilogo-pomescheniya/

Договор купли-продажи: существенные условия

Давайте разберемся, что необходимо обязательно указать в договоре купли-продажи жилого помещения и какие формулировки должны быть в тексте.

Итак, содержание договора купли — продажи — это совокупность всех его условий. 

Поскольку исполнение договора купли — продажи, относящегося к возмездным договорам, требует совершения определенных действий как продавцом, так и покупателем, поэтому возникающие в судах споры чаще всего и связаны с указанием на их невыполнение.

Существенные условиями договора купли-продажи

Существенными условиями договора купли-продажи жилых помещений, как и других договоров продажи недвижимости, являются условия о его предмете и цене (ст. ст. 554 и ст.555 ГК РФ).

Дополнительную особенность предмета договора составляет его целевой характер. Это означает, что помещение должно быть жилым, т.е. предназначенным для проживания в нем гражданина, и зарегистрированным в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах. Технические характеристики квартиры указываются в соответствии с данными технического паспорта квартиры, составленного БТИ.

К числу жилых относятся следующие помещения: жилой дом; его часть; квартира в многоквартирном доме; ее часть.

Как правило, речь должна идти об изолированных помещениях. 

Исключение составляет продажа доли в жилом помещении (жилом доме или квартире), принадлежащем гражданам или юридическим лицам на праве общей долевой собственности (в таком случае к покупателю недвижимости помимо права собственности на квартиру переходит право собственности на долю в общем имуществе жильцов, перечисленном в ст. 290 ГК).

Жилое помещение должно принадлежать гражданину или юридическому лицу на праве собственности.

При этом юридическое лицо, включая собственника многоквартирного дома, обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК). 

Правоустанавливающий документ на жилое помещение в договоре купли-продажи указывается со всеми реквизитами (номер, дата, место составления и нотариального заверения, данные о регистрации документа).

Читайте также  Сколько действует согласие супруга на продажу недвижимости?

Условие о цене является существенным условием договора купли — продажи недвижимости.

Указание на лиц, проживающих в жилом помещении

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Ими согласно закону могут быть:

а) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать в помещении (ст. 292 ГК). Их круг определяется по правилам ст. 53 ЖК, включая даже тех, кто прекратил семейные связи с прежним собственником;

б) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст. 677 ГК;

в) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения, в пределах срока действия договора найма (ст. 685 ГК).

г) лицо, обладающее правом пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа (ст. 33 ЖК РФ);

д) получатель ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, если в договоре оговорено проживание его в данном жилом помещении (п. 1 ст. 602, п. 1 ст. 586 ГК РФ);

е) ссудополучатель по договору безвозмездного пользования жилым помещением в пределах срока действия договора (п. 1 ст. 700 ГК РФ).

В тех случаях, когда какие-либо лица, сохраняющие в соответствии с законом права пользования жильем, не были указаны в приведенном выше перечне, покупатель вправе в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вследствие того, что продавец без его согласия передал ему товар, не свободный от прав третьих лиц, потребовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора продажи жилого помещения.

Наличие права третьих лиц по проживанию и пользованию отчуждаемым жилым помещением — это очень важное обстоятельство, о котором должен знать покупатель данного жилого помещения, поскольку данное право является своего рода обременением в праве пользования отчуждаемым жилым помещением и может служить обстоятельством, при котором приобретатель может вообще отказаться от заключения сделки или обратиться в суд о признании сделки недействительной.

То есть при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Случаи отказа от приватизации

На практике возможна такая неприятная ситуация: бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением.

Поэтому важно, чтобы именно покупатель жилого помещения знал о правах третьих лиц, указанных в ст. 292 ГК РФ, и чтобы это обстоятельство было обязательно оговорено в договоре купли-продажи.

Но это вовсе не значит, что члены семьи собственника должны давать или не давать согласия на сделку. В указанной статье также ничего не говорится о том, что члены семьи собственника обязательно должны быть уведомлены о предстоящем переходе права собственности на жилое помещение, в котором они проживают.

Таким образом, это не может служить основанием для признания сделки недействительной. Обязательства по освобождению ими жилого помещения и снятия с регистрационного учета непосредственно в договор включить нельзя, так как третьи лица не являются сторонами по договору купли-продажи.

В то же время члены семьи собственника могут заявить о своих намерениях и дать письменные обязательства о том, что они снимутся с регистрационного учета и освободят жилое помещение.

Сделка купли-продажи с участием несовершеннолетних

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержено ряду ограничений. Так, продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства (п. 4 ст. 292 ГК РФ).

На практике очень часто имеет место купля-продажа жилого помещения с рассрочкой платежа (в кредит).

Специфика договора купли-продажи заключается в том, что согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи.

Если в договоре отсутствует норма о сохранении права собственности у продавца до полной оплаты имущества покупателем, возникает залог в силу закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

Стороны, заключая договор, могут прийти к соглашению, что в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ квартира с момента передачи ее покупателю и до момента полной оплаты не будет находиться в залоге у продавца.

Передаточный акт на квартиру

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч.1. ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Незарегистрированный договор продажи жилого помещения считается незаключенным.

Необходимость регистрации договора продажи недвижимости следует отличать от регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ).

Вместе с тем государственную регистрацию договоров продажи недвижимости должны осуществлять те же органы, которые регистрируют переход права собственности на нее (ст. 131, ст. 551 ГК РФ). В городе Москве, например, договор продажи жилого помещения подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Договор должен быть зарегистрирован

Требование о государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю на недвижимое имущество закреплено в п. 1 ст. 551 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» обязательной государственной регистрации в учреждениях юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества подлежат право собственности и другие вещные права на имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество государственной регистрации подлежат ограничения (обременения прав на него, в том числе сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда).

В соответствии с ГК РФ государственная регистрация прав на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество.

Следовательно, право собственности у покупателя на приобретенное им недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда на основании ст. 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?

Также немаловажным является ответ на вопрос, обязательно ли оформлять договор купли-продажи у нотариуса или можно заключить такой договор в простой письменной форме.

В настоящее время процедура нотариального оформления предусмотрена только для сделки, заключенной в форме договора пожизненного содержания с иждивением. В остальных случаях нотариальное удостоверение осуществляется по желанию сторон.

Следует учитывать, что внешне схожие процедуры, осуществляемые нотариусом и регистрирующим органом, имеют различные юридические цели и различаются по правовым последствиям.

Тем более не следует подобным образом сравнивать работу риэлтора и юриста.

Риэлтор в первую очередь занимается на профессиональной основе подбором вариантов жилья, организацией просмотров, размещением предложений о рекламе и т.д., заинтересованность риэлтора имеется прежде всего в заключении сделки на взаимовыгодных и приемлемых условиях между продавцом и покупателем.

Читайте также  Односторонний отказ от договора купли продажи недвижимости

Юрист же в первую очередь отвечает за юридическую чистоту сделки и ее проведение, анализирует и предупреждает о возможных негативных последствиях в каждом конкретном случае, изучает правоустанавливающие и иные документы на квартиру, составляет и вносит изменения в договор купли-продажи, исходя из соблюдения интересов сторон и в первую очередь несет ответственность за результат перед своим доверителем.

Покупка квартиры в строящемся доме

Материалы судебной практики по теме:

Признание договора купли-продажи квартиры недействительным

Источник: https://bastion-c.ru/articles/dogovor-kupli-prodazhi-sushchestvennye-usloviya/

Существенные условия договора купли продажи недвижимого имущества — Онлайн юрист

Существенными, то есть, важными условиями любого договора считаются такие условия, которые обязательно должны пройти согласование договаривающимися сторонами и без которых, договор считается недействительным. Если хоть по одному условию договоренность не достигнута, договор считается не заключенным и никакие правовые последствия для сторон не наступают.

Рассматривая куплю-продажу недвижимого имущества, имеющего жилое назначение, стоит отметить, что эти сделки относятся к самому распространенному виду договоров. Рано или поздно практически любой становится субъектом такого правоотношения, выступая в роли продавца или покупателя.

К наиболее слабой и незащищенной стороне договора купли-продажи относится покупатель. Это объясняется тем, что в том случае, если договор юридически не заключен, а расчет с продавцом уже произошел, покупатель не сможет стать собственником объекта недвижимости. Другими словами, он остается без жилья и с проблемой по возврату отданных продавцу денег за его покупку.

Предмет договора

Попробуем разобраться в существенных условиях договора купли-продажи недвижимости и в порядке их согласования. Итак, на основании п.1 ст. 432 ГК РФ главным существенным (важным) условием любого договора является его предмет, которым в данном случае выступает объект жилой недвижимости (квартира, жилой дом, комната) или часть этого объекта (доля в праве).

Договор должен содержать данные, которые бы позволяли установить объект недвижимости, передаваемый покупателю.

Эти данные включают местонахождение объекта с указанием, на каком земельном участке он расположен, или в состав какой иной недвижимости входит.

Если эти данные отсутствуют, то условие местонахождения объекта недвижимости считается сторонами несогласованным, что приводит в итоге к не заключению договора. Этот пункт четко определен статьей 554 ГК РФ.

Данными, относящимися к характеристикам объекта недвижимости, которые позволяют установить конкретное недвижимое имущество, являются:

  • вид помещения (комната, квартира);
  • назначение, которое в случае с жилой недвижимости будет «жилое»;
  • адрес объекта недвижимости;
  • этаж, где расположен объект (квартира, комната);
  • общая площадь.

Перечисленные данные указываются в документе (свидетельстве), который подлежит выдаче после регистрации перехода права покупателю.

Цена, как второе существенное условие

Цена считается вторым важным условием сделки купли-продажи. Она должна быть установлена в рублях и по обоюдному согласию сторон.

При полном расчете за приобретаемую жилую недвижимость в момент подписания договора в нем указывается, что оплата произошла полностью.

В том случае, если жилье покупается в рассрочку или если оговоренная в договоре сумма будет передана продавцу (продавцам) не в день подписания договора, в нем обязательно указывается порядок расчетом или срок (дата) погашения суммы за приобретаемую недвижимость.

При рассрочке платежа, хоть право собственности на жилье и переходит покупателю, однако оно будет обременено залогом. Гос. регистрации в таком случае подлежит как право собственности покупателя на объект недвижимости, так и обременение такого права правом залога со стороны продавца.

Перечень проживающих лиц или кто имеет законные права на жилую площадь

Важно отметить тот факт, что, например, при покупке жилой недвижимости на вторичном рынке жилья (не от самого застройщика), существуют риски приобрести объект, который уже обременен и обременение еще не снято. К особой форме обременения относится право пользования жилой недвижимостью собственника не собственниками, которые по закону сохраняют такое право.

Продавая жилье, продавец обязан известить покупателя о том, что в нем зарегистрированы определенные лица или есть права у иных лиц на пользование им. Поэтому, в договоре перечень лиц, зарегистрированных или сохраняющих право пользования на отчуждаемую недвижимость, является обязательным.

Российским законодательством предусмотрен перечень лиц, которые в случае продажи жилья не утрачивают свое право пользования им. К таким лицам, в частности, следует отнести бывших членов семьи, имеющими на момент приватизации равные права с лицом, приобретающим в свою собственность жилую недвижимость. Они ввиду различных причин в дальнейшем написали отказ от приватизации, тем самым дав согласие приватизировать жилье иному лицу.

Поэтому, в том случае, если в покупаемом жилье, которое было ранее приватизировано, зарегистрировано лицо, отказавшееся от приватизации своей доли, без его согласия снять это лицо с регистрационного учета даже через суд не возможно.

Этот пункт особо касается тех лиц, у которых осталось право пользование жилым помещением, однако они отбывают наказание в колонии или на поселении, а также несовершеннолетних, которые по каким-то причинам не подпали под процесс приватизации. Если несовершеннолетние даже и согласны, чтобы продали жилье, на которое они имеют право пользование, обязательно должна быть резолюция (постановление) с органа опеки и попечительства о разрешении продажи этого жилого помещения.

Для того, чтобы увидеть перечень лиц, которые зарегистрированы и имеют право пользование на отчуждаемое жилое помещение, необходимо запросить расширенную выписку (копию) из лицевого счета, в которой и будут содержаться имеющиеся сведения о гражданах, когда-либо состоящих на регистрационном учете.

Право пользования отказополучателем наследственного имущества

В том случае, если у продавца право собственности на жилую недвижимость появилось в результате наследования, то важно обращать внимание на следующие моменты:

  • наследнику, который получает в наследство квартиру или другое жилое имущество, по желанию завещателя может перейти обязанность предоставить постороннему лицу в период его жизни или на определенный срок право пользоваться наследственным жильем или его частью (завещательный отказ);
  • человек, которому предоставлено право пользования по завещанию (отказополучатель), будет сохранять это право вне зависимости от того, поменялся ли собственник жилья.

Продажа жилой недвижимости, которая обременена рентным обязательством

Если жилье обременено рентным обязательством, то есть дом, квартира или комната перешла в собственность продавцу по договору ренты, который подразумевает пожизненное содержание с иждивением, то в этом договоре может быть предусмотрено право пользования жильем за получателем ренты. Право пользование за ним, при этом, в соответствии с действующим законодательством закрепляется пожизненно, а все обязательства по договору ренты при отчуждении жилья, соответственно, перейдут покупателю.

Кроме того, если договором пожизненного содержания с иждивением закреплен пункт, по которому у плательщика ренты есть обязанность обеспечить потребности рентополучателя в еде и в одежде, в лекарствах и в других социальных благах, то автоматически все эти обязанности перейдут новому собственнику жилья.

Таким образом, подводя итоги к сказанному, следует отметить, что все существенные условия договора купли-продажи жилого недвижимого имущества должны быть обязательно прописаны в договоре, иначе они будут считаться не согласованными, а сам договор купли-продажи будет считаться не заключенным. Теперь ответ на вопрос о том, стоит ли собирать перед покупкой жилой недвижимости все возможные сведения о ней и внимательно знакомиться с условиями сделки, напрашивается сам собой.

Источник: https://7i-urist.com/suschestvennye-usloviya-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimogo-imuschestva/

Существенные условия договора купли продажи недвижимости

Cущественные условия договора купли-продажи недвижимости необходимо согласовать перед сделкой. Если стороны не договорятся о предмете или цене, суд признает договор недействительным.

Договор купли-продажи недвижимости заключают перед совершением сделки в отношении различного жилья или нежилых помещений, целого здания или его части, земельных участков. В зависимости от особенностей объекта могут существовать специальные правила, которые учитывают при подготовке сделки.

Например, если это сделка с земельным участком. Когда компания приобретает недвижимость высокой стоимости, проверяют, не относится ли сделка к крупным, а также сделкам с заинтересованностью.

Если относится, нужно опираться не только на правила покупки и продажи недвижимости, но и на соответствующие правила о сделках.

Однако ряд требований закона касается оформления сделок с недвижимостью любого типа. В первую очередь, проверяют существенные условия договора купли-продажи недвижимости. Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ без согласования существенных условий договор нельзя признать заключенным. Поэтому заключение договора купли-продажи недвижимости подразумевает согласование всех существенных положений для данного типа сделок.

Для договоров купли-продажи недвижимости выделяют несколько существенных условий:

  • предмет договора;
  • цену сделки;
  • все условия, которые будут существенными для одной из сторон сделки.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена

При заключении договора купли-продажи недвижимости необходимо четко обозначить предмет сделки, то есть объект недвижимости, в отношении которого совершают продажу. Согласно ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости относятся:

  1. Участки земли, участки недр, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и другие объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
  2. Воздушные суда, морские суда, а также суда внутреннего плавания, которые подлежат госрегистрации (ст. 33 Воздушного кодекса РФ, ст. 16 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ, ст. 33 Кодекса торгового мореплавания РФ).
  3. Иные объекты, которые закон относит к недвижимости. В частности, космические объекты (ст. 17 Закона РФ от 20 августа 1993 г. № 5663-1 «О космической деятельности»).
  4. Машино-места. При этом статус объекта недвижимости есть у машино-места, если оно:
  • находится в здании или сооружении (например, в подземном паркинге);
  • предназначено только для транспорта;
  • не ограничено (либо частично ограничено) строительной или иной ограждающей конструкцией;
  • состоит на кадастровом учете.
Читайте также  Стоит ли на кадастровом учете объект недвижимости?

В договоре купли-продажи недвижимости стороны должны указать сведения, которые позволят однозначно определить объект, в отношении которого совершают сделку. Например, это информация о расположении объекта на земельном участке или на техническом плане в составе другого объекта недвижимости. Если данное условие не согласуют, договор сочтут незаключенным (ст. 554 ГК РФ).

При этом для соблюдения условия о предмете достаточно указать в договоре кадастровый номер, если объект обладает таким номером (п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54).

Заключение договора купли-продажи недвижимости невозможно без условия о цене

У договоров купли-продажи недвижимости есть особенность: цена входит в существенные условия. Участники сделки должны определить ее стоимость и указать сумму в письменной форме. Без выполнения этого условия договор будет считаться незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом установить цену, которую назначают при сходных обстоятельствах, нельзя, п. 3 ст. 424 ГК РФ к таким договорам не применяют (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

Для договора купли-продажи недвижимости нужно учесть иные существенные условия и особенности формы

Стороны договора вправе определить иные существенные условия, помимо предмета и цены сделки. Такие положения должны быть существенными для стороны, которая предложила их согласовать. Договор считают заключенным, если:

  • участники сделки согласовали данные условия;
  • участник, который предложил условие, впоследствии отменил предложение.

Если сделку заключают о продаже жилья, есть дополнительное существенное условие договора купли-продажи недвижимости. По п. 1 ст. 558 ГК РФ в документе необходимо перечислить лиц, которые:

  • проживают в данном помещении и
  • сохраняют право пользования после смены собственника. Также необходимо указать их права.

При заключении договора купли-продажи недвижимости обратите внимание на форму договора

Помимо существенных условий, для договоров купли-продажи недвижимости есть требования к оформлению:

  1. Договор заключают в виде единого письменного документа. Иные формы заключения договора применить нельзя (ст. 550 ГК РФ). Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора.
  2. Договор регистрируют у нотариуса, если сделка относится к случаям, которые законодатель указал особо в законе о госрегистрации недвижимости (подп. 2 п. 12 ст. 18, п. 1 ст. 42 и п. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ). Размер пошлины за услуги нотариуса зависит от стоимости объекта недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 и абз. 2 подп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ; письмо ФНП России от 26 января 2016 г. № 168/03-16-3).

Также нужно учитывать, что договор купли-продажи недвижимости – это вариант договора купли-продажи. К таким договора применяют общие положения о купле-продаже в части, которая не урегулирована специальными нормами (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Источник: https://www.law.ru/article/1456-na-chto-prodavtsu-obratit-vnimanie-pri-zaklyuchenii-dogovora-kupli-prodaji-nedvijimosti

Существенные условия договора купли продажи недвижимого имущества — Управление персоналом

Условия договора купли-продажи недвижимого имущества, которые являются существенными

Предмет — существенное условие договора купли-продажи недвижимости

Согласование цены является обязательным для договора купли-продажи имущества

Список жильцов как существенное условие купли-продажи жилой недвижимости

договора купли-продажи недвижимости

Условия договора купли-продажи недвижимого имущества, которые являются существенными 

К существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся:

  • информация о предмете контракта, при этом слова «договор» и «контракт» будут использоваться как синонимы (ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации);
  • стоимость передаваемого объекта (ст. 555 Гражданского кодекса); 

При оформлении сделок с жилыми помещениями (далее — ЖП), таких как частный дом или отдельная квартира, существенным условием договора купли-продажи недвижимости станет список граждан, в силу закона сохраняющих право использования ЖП (ст. 558 Гражданского кодекса).

Повторимся, что ст. 432 Гражданского кодекса связывает заключение контракта с достижением согласия по всем условиям, названным ГК, другим законом или контрагентами существенными. Подробнее см. в статье Какие условия договора называются существенными по ГК РФ?. 

Предмет — существенное условие договора купли-продажи недвижимости 

Существенным условием договора продажи недвижимости в ст. 554 Гражданского кодекса называются данные, которые позволяют определить продаваемый объект недвижимости, т. е. отличить его от подобных.

В частности, это могут быть сведения о местоположении объекта на определенном участке земли или его нахождении в составе другого объекта недвижимости. Таким образом, достаточно указать кадастровый номер продаваемого объекта (п.

 2 постановления ВАС РФ от 11.07.2011 № 54), если таковой присвоен.

В случае, когда объект еще не выстроен и не поставлен на кадастровый учет, например когда договор заключается в отношении будущей вещи, обязательным условием договора купли-продажи недвижимости станет указание:

  • адреса или иного описания местонахождения будущего здания;
  • ориентировочной площади объекта;
  • количества приобретаемых помещений и этажей, их расположения;
  • нумерации помещений согласно поэтажному плану проектной документации. 

При этом указания общей площади покупаемого объекта, его адреса и стоимости для инициализации объекта будет недостаточно (постановление АС ЗСО от 29.04.2015 № Ф04-18408/2015 по делу № А27-16805/2014).

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/dogovory_o_nedvizhimosti/suwestvennye_usloviya_dogovora_kupliprodazhi_nedvizhimosti/

2. Существенные условия договора купли-продажи недвижимости:

•предмет договора.В договоре должны быть указаны данные,позволяю­щие определенно установить,какое недвижимое имущество подлежитпередаче, в том числе данные, определяющиерасположение недвижи­мости насоответствующем земельном участке илив составе другого недвижимого имущества;

• ценадоговора.

3.Договор купли-продажи недвижимостизаключается в простой письмен­нойформепутем составления единогодокумента, содержащего все суще­ственныеусловия договора и подписанного обеимисторонами.Передача недвижимости

1.Переход права собственностинанедвижимое имущество подлежитгосу­дарственной регистрации.Именно с момента такой регистрации упокупа­теля возникает право собственностина купленную недвижимость.

2.По общему правилу договор купли-продажинедвижимости считается исполненным смомента составления передаточногоактаили иного доку­мента о передачеимущества, подписанного обеими сторонами.

Отказ от подписанного передаточногоакта рассматривается как отказ отисполне­ния договора и влечетсоответствующие последствия (возмещениеубыт­ков, неустойка и т. п.).

В случаепередачи продавцом недвижимого имуще­стваненадлежащего качества покупательвправе требовать возмещения причиненныхему убытков, даже если недостаткиимущества были зафик­сированы впередаточном акте и покупатель принялимущество.

3.При продаже здания, сооружения или иногонеобходимую для его использования.

недвижимогоимущества к Покупателю одновременнопереходит определенное право на частьземельно­го участка,занятуюнедвижимостью и Если продавец имеетправо собственности на соответствующийземель­ный участок, то и покупателюпереходит либо указанное правособствен­ности, либо право аренды,пользования и т. п. Если же продавецвладеет участком на ином праве, то ипокупателю переходит при продаже находяшегося на этом участке недвижимогоимущества такое же право на учас­ток,как то, которым обладал продавец.

Вслучае продажи земельного участка безнаходящейся на нем недвижи­мости приотсутствии в договоре иных условий упродавца остается огра­ниченноевещное право (сервитут) на ту частьпроданного земельного уча­стка,которая занята недвижимостью и необходимадля ее использования

Особенностикупли-продажи жилых помещений.

1.Жилоепомещение —это жилой дом, его часть,квартира в многоквартир­ном доме илиее часть, то есть помещение, предназначенноедля постоян­ного проживания в немгражданина и зарегистрированное в этомкачестве в соответствующих государственныхили муниципальных органах.

2. Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения:

• предметдоговора;

• ценадоговора;

• переченьлиц, которые после продажи жилого домасохраняют право проживания в нем.

3.Кроме государственной регистрацииперехода права собственности припро­даже жилого помещения необходимагосударственная регистрация самогодого­вора купли-продажи,без которойдоговор считается незаключенным.

Вопрос 50. Понятие, предмет и стороны договора мены

1.По договору меныкаждая из сторонобязуется передать в собственностьдругой стороне определенное имуществов обмен на другое.

2.Предметом договора меныявляютсявещи, которые не изъяты из оборота иоборот которых не ограничен.

3.Каждая из сторонпо договору меныпризнается продавцомв отношениипередаваемого товара и покупателемв отношении получаемого товара, поэтомук отношениям по передаче товаровприменяются нормы «Общих положений окупле-продаже».

Пообщему правилу обмениваемые товарыпризнаются равноценными. Если же всоответствии с договором товарыпризнаются неравноценными, то раз­ницув ценах должна оплатить сторона, стоимостьтоваров которой ниже.

Правособственности к сторонам переходитодновременно после ис­полнения обеимисторонами обязательств по передачетовара.

Источник: https://StudFiles.net/preview/1863865/page:12/

Существенные условия договора купли-продажи

Существенными, то есть, важными условиями любого договора считаются такие условия, которые обязательно должны пройти согласование договаривающимися сторонами и без которых, договор считается недействительным. Если хоть по одному условию договоренность не достигнута, договор считается не заключенным и никакие правовые последствия для сторон не наступают.

Рассматривая куплю-продажу недвижимого имущества, имеющего жилое назначение, стоит отметить, что эти сделки относятся к самому распространенному виду договоров. Рано или поздно практически любой становится субъектом такого правоотношения, выступая в роли продавца или покупателя.

К наиболее слабой и незащищенной стороне договора купли-продажи относится покупатель. Это объясняется тем, что в том случае, если договор юридически не заключен, а расчет с продавцом уже произошел, покупатель не сможет стать собственником объекта недвижимости. Другими словами, он остается без жилья и с проблемой по возврату отданных продавцу денег за его покупку.