Юридическая чистота сделки купли продажи квартиры

Содержание

Как проверить квартиру на чистоту при покупке

Юридическая чистота сделки купли продажи квартиры

Одним из самых главных мотивов для найма риэлтора при покупке квартиры, является желание обезопасить предстоящую сделку.  И это естественно, ведь даже самая дешевая квартира в Москве, стоит целое состояние. К сожалению, не все агентства недвижимости и риэлторы должным образом относятся к своим обязанностям по проверке квартиры на юридическую чистоту. Причины этому могут быть разными – от не желания нести дополнительные расходы по сделке, до банального отсутствия возможностей.

С другой стороны, не могу не кинуть камень в огород современных покупателей. Такого безответственного отношения к покупке квартиры как сейчас, я раньше не наблюдал. Покупатели легко рискуют миллионами, ради экономии нескольких тысяч рублей! Вы думаете стало меньше мошенников? НЕТ.

Их стало больше и они стали гораздо умнее и прогрессивней! Но, это был «крик души», а  так как мы с вами люди опытные и уверенные в себе, я расскажу (по большому секрету) что можно и нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке жилья самостоятельно.

Пошаговая инструкция по проверке квартиры:

1. Первое что мы должны сделать, приняв решение о покупке конкретной квартиры – это проверить, что человек, который выдает себя за продавца – им и является. Для этого нужно увидеть правоустанавливающие документы на квартиру, в которых собственник квартиры совпадает с паспортом человека, назвавшегося Продавцом. В случае если собственников несколько, Вы должны увидеть их всех.

2. Если продавцов квартиры представляет агентство недвижимости или частный риэлтор и дело дошло до подписания договора аванса, а продавцов Вам никто показывать не собирается, убедитесь, что имеется документ, дающий полномочия представлять интересы собственников. Это может быть нотариальная доверенность или договор, по которому Продавец поручает совершить за него конкретные действия, в частности вести от его имени переговоры и принять аванс за квартиру.

3. Не менее важным этапом проверки квартиры, является проверка самих продавцов квартиры. Один из самых распространенных способов мошеннических действий с квартирой, является продажа квартиры по поддельным документам удостоверяющим личность. И если Вы думаете, что это случается только в кино, Вы очень сильно ошибаетесь. Еще раз напоминаю – квартира в Москве стоит состояние! Как правило, мошенники действуют в сговоре с настоящим собственником.

В его паспорте переклеивается фотография и подставной человек продает квартиру. Далее приходит настоящий владелец с историей о потерянном паспорте и затянувшейся на пару месяцев рыбалке, и в результате долгого судебного процесса покупатель остается без квартиры и без денег. Вывод: проверьте паспорт Продавца. А лучше всех это умеют делать нотариусы.

Поэтому любой нотариальный документ от продавца, полученный в Вашем!!! присутствии, по эффекту будет лучше любых антидепрессантов.

4. Еще один пункт проверки квартиры на чистоту, требующий Вашего настойчивого присутствия. Договоритесь с продавцом на берегу (то есть при внесении аванса), что при походе в многофункциональный центр для получения выписки из домовой книги, Вы будете присутствовать с ним. Во первых, Вы убедитесь, что официальный документ, показывающий всех зарегистрированных в квартире лиц, не поддельный.

А во вторых, представившись новым покупателем квартиры, у Вас будет возможность задать сотруднице МФЦ вопрос о зарегистрированных ранее людях и даже попробовать попросить распечатать архивную выписку. Так как рядом с Вами будет сидеть собственник квартиры, отношение к Вам будет доброжелательнее. Поэтому, если зарегистрированный ранее человек поехал отбывать наказание в зону, с возможностью вернуться в квартиру, Вас об этом известят. Также стоит обратить внимание на зарегистрированных в квартире людей, ранее отказавшихся от участия в приватизации этой квартиры.

У вас должны быть 100% гарантии о снятии этих лиц с регистрационного учета из квартиры, потому что никакой суд их не «выпишет» из квартиры без их согласия.

5. Есть один документ, который однозначно нужно заказывать при проверке квартиры на чистоту и который совершенно точно покажет: кто и на основании каких документов сейчас является собственником квартиры. Называется этот документ – выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Ее может взять ЛЮБОЙ человек на ЛЮБУЮ недвижимость в ЛЮБОМ МФЦ или отделении Росреестра. Достаточно оплатить небольшую госпошлину и предъявить свой паспорт. Кроме вышеперечисленных сведений, в выписке будет информация о наличии/отсутствии обременений и арестов на квартиру.

6. Совсем недавно появилась опасность лишиться квартиры, если человек будет признан банкротом уже после продажи квартиры. Чтобы избежать подобной ситуации, проверьте продавца квартиры в интернете по картотеке арбитражных дел и на официальном сайте Мосгорсуда. В случае, если против продавца идет суд — разберитесь в ситуации глубже (конечно уже с юристом).

7. Еще одна опасность о которой наслышаны все – это риск признания продавца «не способным понимать значения своих действий и руководить ими» в момент совершения сделки продажи квартиры. Другими словами – признания сделки недействительной по причине недееспособности продавца.

Сложность предотвращения этой ситуации состоит в том, что продавцу квартиры не обязательно нужно быть психически нездоровым человеком и состоять на учете в Психиатрическом или Наркологическом диспансере. Продавец может быть просто предрасположен к временной потере рассудка (что может быть подтверждено в суде выписками из медицинских дел о посещении врача психиатра или нарколога).

Как правило, для судебного медицинского эксперта этих сведений будет достаточно, чтобы дать суду заключение, которое приведет к признанию сделки недействительной. Данной ситуации можно избежать, воспользовавшись одним из советов:

  • Попросите продавца взять справки о том, что он не наблюдался в ПНД и НД;
  • В день сделки проведите обследование у врача психиатра на предмет дееспособности;
  • Пригласить на сделку врача психиатра (при этом не обязательно его представлять), чтобы он со стороны оценил дееспособность продавца.В том случае, если продавец квартиры находится в «группе риска» — это одинокие пенсионеры, лица с признаками психиатрических заболеваний, алкоголики и наркоманы, в обязательном порядке нужно использовать все перечисленные методы подстраховки.

8. В том случае, если Вы приняли решение покупать квартиру, доставшуюся продавцу по наследству, Вам надо обезопасить себя от возможного расторжения договора купли-продажи квартиры по причине правопритязаний от другого наследника. В этой ситуации нужно будет провести очень серьезный анализ документов с полным комплексом проверки квартиры на чистоту.

Прежде всего проверить все родственные связи — кто, кому и почему оставил наследство, были ли другие возможные претенденты на наследство. Если были, то где отказы от наследства и почему отказались. Естественно, что все это нужно подтвердить документами. Но самое смешное, что для полной безопасности, нужно будет подтвердить подлинность самих подтверждающих документов.

В общем, проверка чистоты квартиры при покупке у наследника, может трансформироваться в настоящее детективное расследование.

9. Очень не хочется говорить про квартиры, которые продаются по доверенности. Первый совет, который можно дать в этом случае – не покупайте такие квартиры. Но, к сожалению, в реальной жизни такие ситуации тоже могут иметь место.  И далеко не всегда они связаны с криминалом. К примеру, люди просто физически или материально не могут приехать на сделку из другой страны. В любом случае, Ваша задача убедиться в том, что:

  • Продавец давший доверенность, является реальным и живым человеком. Для этого нужно найти знакомых (или нанять юриста), которые территориально находятся недалеко от продавца, и могут встретиться с ним, чтобы поговорить и проверить его документы. В крайнем случае (к примеру, продавец участвует в экспедиции на Марс), воспользуйтесь для общения Скайпом.
  • Доверенность действительно настоящая. Вопрос о подлинности доверенности обычно задают тем, чья печать и подпись стоит на доверенности. Имейте ввиду, доверенность может быть выдана не только нотариусом РФ, но и нотариусами других стран, консульством РФ в другой стране, командиром воинской части, начальником места лишения свободы и еще кое-кем.
  • Но и это еще не все. Нужно проверить что доверенность не отозвана. Если доверенность была выдана в России, это можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты, указав фамилию нотариуса, номер и дату выдачи доверенности. Для остальных доверенностей – узнавайте у организации удостоверившей доверенность.

Все способы проверить квартиру на чистоту при покупке квартиры на вторичном рынке, которые я перечислил, являются доступными для не профессионалов рынка недвижимости. Надо понимать, что эти способы не дадут Вам полной гарантии чистоты сделки хотя бы потому, что они не покрывают весь объем необходимых проверок, к которым у Вас просто нет доступа. С другой стороны, не всегда есть необходимость выполнять весь комплекс проверок. В каждом случае нужно проводить индивидуальный анализ сделки и слушать голос разума.

Заканчивая способы проверки квартиры на чистоту при покупке, хочу добавить следующее:

  • На сегодняшний день «максимально возможно» проверить чистоту квартиры перед покупкой могут только риэлторы в «связке» со специализированными юристами. На возмущенные возгласы от юридических компаний, занимающихся проверками квартир без риэлторов, могу ответить: «Юристы проверяют только документы попавшие к ним на стол». А как и какие документы попадут на стол юристу, зависит от нас.
  • Финансово гарантировать возмещение рисков могут только страховые компании, при условии оплаты ежегодных страховых взносов. Все остальные разговоры про гарантии с чьей либо стороны, являются пустословием и профанацией.
Читайте также  Можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки?

Если у Вас есть вопросы о том, как проверить квартиру на юридическую чистоту, оставьте мне заявку на бесплатную консультацию:

01.11.2019 Андрей Шароваров

Источник: https://realword.ru/%D0%BA%D0%B0%D0%BA-%D0%BF%D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B5%D1%80%D0%B8%D1%82%D1%8C-%D0%BA%D0%B2%D0%B0%D1%80%D1%82%D0%B8%D1%80%D1%83-%D0%BD%D0%B0-%D1%87%D0%B8%D1%81%D1%82%D0%BE%D1%82%D1%83-%D0%BF%D1%80%D0%B8/

Проверка чистоты сделки: самостоятельно, нотариусом и юристом

Пардус Лекс — юридическая компания

Из этой статьи вы узнаете:

  • Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью
  • Так ли эффективна нотариальная проверка чистоты сделки
  • Как самостоятельно провести проверку чистоты сделки при покупке квартиры, земельного участка и коммерческой недвижимости
  • Как юристы осуществляют проверку чистоты сделки с недвижимостью

В конце 90-х — начале 2000-х мошенники проворачивали множество афер с недвижимостью. Изменилась ли ситуация сейчас? Стало ли мошеннических схем в сфере недвижимости меньше? Нет. Именно поэтому, если вы нашли подходящее жилье и уже обговорили с продавцом все условия оплаты и сроки, необходимо проверить сделку на юридическую чистоту. В данной статье мы поговорим о том, как осуществляется проверка чистоты сделки с недвижимостью.

Зачем необходима проверка чистоты сделки с недвижимостью

Юридическая чистота недвижимости — это отсутствие преград для проведения операции купли-продажи. Проверка чистоты сделки купли-продажи очень важна, поскольку гарантирует, что в дальнейшем ее результаты третьи лица не оспорят в суде.

Операции купли-продажи недвижимости — это сделки, связанные с наибольшими рисками, так как вероятность наткнуться на аферистов здесь очень велика. Чтобы нечестно заработать, мошенники создают разные схемы обмана наивных покупателей. Если сам покупатель будет действовать необдуманно, это также может привести к негативным последствиям.

К самым распространенным неблагоприятным результатам сделки относят:

  • потерю права собственности на приобретаемую недвижимостьи затраченных на покупку финансовых средств;
  • возникновение прав на ваше жилье у третьих лиц;
  • потерю времени на ожидание заключения сделки.

Если вы планируете оформить ипотеку, проверка юридической чистоты сделки с недвижимостью все равно нужна. Банки заинтересованы в законности проверки чистоты сделки, однако на практике относятся к ней формально, если вся документация в порядке. Может произойти так, что в ближайшем будущем появится человек с правами на вашу недвижимость и докажет свою позицию в суде.

Развеиваем мифы про нотариальную проверку чистоту сделки

Миф №1. Нотариус выявит все юридические противоречия по вопросу, связанному с покупкой недвижимости.

Скорее всего, нет. В обязанности нотариуса не входит изучение архивов и истории недвижимости с момента ее постройки. Он проверяет лишь чистоту конкретной сделки. В рамках проверки чистоты сделки ему нужно удостовериться, что участники дееспособны, документы подлинны, интересы третьих лиц соблюдены, а нынешний владелец получил квартиру на законных основаниях.

Конечно, даже такая поверхностная проверка чистоты сделки лучше, чем ничего. Ее результаты показывают, кто на самом деле владеет недвижимостью, кто прописан в ней сейчас, не арестована, не заложена ли квартира, есть ли согласие супруга или супруги владельца на операции с ней. Эту же информацию по проверке перед регистрацией сделки изучает Росреестр.

При этом множество вероятных проблем остаются за кадром. Достаточно вспомнить хотя бы о детях, права которых были нарушены при приватизации. Напомним, до 1994 года в процедуре могли участвовать лишь взрослые. Если жилье оформили в начале 90-х,и ребенок не попал в список владельцев, то по достижении 18 лет он вправе в любой момент подать в суд и отсудить свою долю недвижимости.

Другая потенциальная проблема, которую должна выявить проверка чистоты сделки — временно выбывшие граждане. Это лица, снятые с учета в связи со службой в армии, отбытием наказания или продолжительным лечением. По возвращении домой они вправе вновь заселиться по прежнему адресу и проживать там. И не нужно надеяться, что им помешает смена собственника. Граждан, ранее проживавших в этой квартире, вселит суд.

На первый взгляд защитить себя от таких угроз легко — достаточно лишь потребовать, чтобы продавец предоставил и обычную, и архивную выписки из домовой книги с информацией обо всех когда-либо регистрировавшихся гражданах, а также сведения о причинах и датах их выписки. Проблема в том, что в нотариальных конторах такие бумаги не запрашивают.

Приведем еще пример. Продавец получил жилье по наследству от 80-летней бабушки. В идеале при проверке чистоты сделки здесь нужно дополнительно изучить заключение о дееспособности пожилой женщины. Но, как было отмечено, сотрудники нотариальной конторы редко проводят столь глубокую проверку.

Благодаря нотариальной проверке чистоты сделки можно узнать о явных проблемах. Но если речь идет о более серьезном анализе, здесь ее явно мало.

Миф №2. Нотариально заверенная сделка не может быть признана недействительной.

Почти любую сделку с недвижимостью можно оспорить, если на то есть основания. И печать, проставленная нотариусом на договоре купли-продажи, не дает дополнительных гарантий. Проведенные операции с недвижимостью, документально заверенные нотариальной печатью, признаются недействительными точно так же, как и те, что заключены в простом письменном виде.

Причин для оспаривания много. К примеру, продавец недвижимости вправе подать исковое заявление, сославшись на свою полную или частичную недееспособность. Нотариальная проверка вряд ли убережет его от этого.

Как правило, нотариусы определяют дееспособность человека по внешним признакам: отсутствие алкогольного опьянения, внятная разумная речь, адекватное поведение.

Чтобы по-настоящему убедиться в том, что собственник адекватен, необходимо потребовать у него недавно выданные психоневрологическим и наркологическим диспансерами справки, провести медобследование в день сделки и пообщаться с соседями. Нотариус этим не занимается.

Миф №3. Благодаря нотариальной проверке вы не столкнетесь с аферистами.

Увы, это не так. Даже если нотариусы детально и скрупулезно изучают документы, предоставленные обоими участниками сделки, они не всегда могут определить их подлинность. Конечно, если бумага явно подделана, в ней масса исправлений и недочетов, это видно невооруженным глазом. Такой документ нотариус не примет. А вот профессиональная подделка документов — другой вопрос.

В нотариальной конторе качественно сфабрикованные бумаги, как правило, не отличают от подлинников. Например, не так давно житель Москвы пытался продать недвижимость нескольким покупателям. Аферист настолько качественно подделал документы, что суд не смог выявить фальсификацию с первого раза. Лишь при последующем рассмотрении удалось понять, что бумаги фальшивые.

Что уж говорить о нотариусах.

Также стоит заметить, что нотариальная проверка чистоты сделки — не стопроцентная защита и от двойных продаж. По сей день аферисты в регионах работают по следующей схеме: берут реальный паспорт собственника недвижимости, вклеивают поддельное фото, делают дубликаты документов на квартиру и в разных конторах заверяют сделки купли-продажи. После получения денег от покупателей мошенники пропадают.

Миф №4. Если по вине нотариуса клиент лишится жилья, то нотариус возместит ущерб

Да, нотариус несет финансовую ответственность за свои действия. Если по его вине операцию с недвижимостью признают недействительной, нотариус компенсирует покупателю ущерб. Поэтому каждый сотрудник нотариальной конторы, удостоверяющий сделки с недвижимостью, оформляет страховку на 5 млн рублей.

Но здесь другой вопрос: легко ли получить компенсацию на деле? В течение последних пяти лет, как показывает практика, отстоять свои права сумели лишь 55 граждан — в общей сложности они получили 20 млн рублей. Сумма небольшая, но не потому, что нотариусы в России редко ошибаются. Просто доказать их вину в суде граждане, как правило, не могут.

Источник: http://pardus-lex.ru/blog/proverka-chistoty-sdelki/

Юридическая проверка недвижимости

Сделка с квартирой, домом, землей или другой недвижимостью всегда связана с определенными рисками. Вы можете допустить ошибку при оформлении документации или случайно нарваться на недобросовестного продавца. В результате вы рискуете остаться ни с чем: без денег и жилья.

Юридическая проверка недвижимости – это услуга, которая позволяет убедиться в правовой чистоте предстоящей сделки (покупки, аренды и т. д.). Только после тщательного изучения всех документов можно заключать договор.

Компания Городское Кадастровое Бюро оказывает услуги по проверке юридической и документальной чистоты сделки с недвижимостью в Москве и Московской области.

Если у вас нет специальных правовых знаний и опыта – не следует брать на себя ответственность по оценке рисков купли-продажи квартиры, дома или земельного участка. Желательно, чтобы этим вопросом занимались профессиональные юристы. Специалист по недвижимости не просто проверит правовую и документальную чистоту сделки, но и обеспечит ее сопровождение: от первоначальных переговоров с владельцем до заключения договора в полном соответствии с законодательными нормами. При таком подходе можно не опасаться ошибок или того, что какие-то моменты будут упущены.

Проверка юридической чистоты недвижимости включает в себя:

  • Анализ соответствия объекта градостроительным нормам.
  • Проверку наличия технической документации и ее изучение.
  • Поиск и анализ информации о возможных обременениях и зарегистрированных правах.

Услугой полезно воспользоваться тем, кто хочет приобрести квартиру, частный дом, земельный участок или коммерческую недвижимость.

Цены и сроки

Наименование услуги Стоимость, руб. Срок выполнения
Проведение юридической проверки От 7 000 от 3 рабочих дней

Стоимость проверки юридической чистоты объекта определяется с учетом:

  • Наличия обременений на недвижимости.
  • Особенностей продавца (физическое или юридическое лицо и т. д.).
  • Наличия дополнительных вопросов у клиента.
  • Вопрос: В чём заключается проверка юридической чистоты объекта недвижимости?Ответ: Проверка юридической чистоты представляет собой документарную экспертизу правоустанавливающей, технической документации, сведений, содержащихся в архивах и базах Росреестра, БТИ и других органов на предмет наличия сведений об ограничениях либо обременениях, наложенных на объект недвижимости.
  • Вопрос: Какие объекты проверяются при проведения проверки?Ответ: Проверка юридической чистоты, в нашем случае, проводится в отношении объектов недвижимости: зданий, сооружений, помещений, объектов незавершённого строительства, земельных участков.
  • Вопрос: Когда необходимо проводить проверку юридической чистоты объекта?Ответ: Провести проверку целесообразно до приобретения объекта недвижимости.
  • Вопрос: Каким образом проводится проверка юридической чистоты объекта?Ответ: Направляются запросы в органы исполнительной власти в порядке межведомственного взаимодействия, анализируются информационные и общедоступные ресурсы, формируется отчёт о результатах проверки.
  • Вопрос: Сколько по времени занимает проверка юридической чистоты объекта?Ответ: Данная проверка по времени занимает от одного рабочего дня.

Что мы проверяем

Мы выполняем запрос и проводим анализ сведений архивов, БТИ, Росреестра, Мосгоргеотреста и других органов на предмет соответствия объекта недвижимости требованиям законодательства РФ.

Проверка юридической чистоты квартиры или какого-либо иного объекта недвижимости перед покупкой – это совокупность правовых процедур, которая включает такие этапы:

  • Проверка правоустанавливающей документации на недвижимость. На этом этапе юрист уточняет, имеет ли вторая сторона право на распоряжение имуществом. Для этого нужно проверить документы, подтверждающие право собственности (вступление в наследство, договор дарения, предыдущий договор купли-продажи и т. д.).
  • Изучение истории недвижимости. Этот этап предусматривает проверку чистоты всех предыдущих сделок. Важно, чтобы среди них не было фиктивных. Наличие неразрешенных споров, связанных с объектом недвижимости, может обернуться проблемами в будущем.
  • Проверка наличия обременений. Объект недвижимого имущества может выступать залогом по кредиту или быть арестованным. Могут существовать и иные препятствия для совершения сделки. Наша задача – выявить эти и подобные им ситуации.
  • Проверка личностей собственников. Увы, нередки случаи, когда сделки проводятся по поддельным паспортам. Иногда сделка совершается недееспособным человеком и поэтому не может быть признана действительной.
  • Проверка соблюдения прав третьих лиц. Например, если квартира, дом или участок имеет нескольких собственников, но не получено согласие каждого из них на продажу. Если упустить этот момент, сделка может быть оспорена в дальнейшем. Поэтому необходимо перед покупкой убедиться в том, что нарушения прав третьих лиц нет.
Читайте также  Как грамотно составить объявление о продаже квартиры?

Как правило, перечисленных действий достаточно. Бывает, что дополнительно проверяется законность переустройств и перепланировок, чтобы избежать возможных проблем с органами власти. Также мы готовы проверить действительность доверенностей агента или риэлтора со стороны продавца, уточнить среднюю рыночную стоимость недвижимости и т. д.

Нередки ситуации, когда до окончательного совершения сделки остались считанные дни, но вы еще сомневаетесь, стоит ли заключать договор о купле-продаже. Пакет всех необходимых документов собран и изучен, однако некоторые неразъясненные вопросы остались.

Городское Кадастровое Бюро оказывает услугу экспресс-проверки недвижимости. Мы запросим документы, необходимые для получения нужной информации, дадим экспертное заключение о возможных рисках и обратим ваше внимание на отдельные проблемные вопросы, если таковые есть.

Этапы работы

  1. Встреча с клиентом и постановка задачи.
  2. В первую очередь, запрашивается документация из государственных органов и реестров.
  3. Следующий этап – запрос и анализ документов, предоставляемых второй стороной сделки.
  4. Далее проводится оценка вероятности возможных рисков и составляется отчет.

  5. Заказчик проверки юридической чистоты квартиры или иного объекта недвижимости получает заключение со всей необходимой информацией, оценкой возможных рисков и их значимости для совершения сделки. Специалист дает рекомендации относительно целесообразности покупки.

Задать вопросы и заказать юридическую проверку недвижимости в Москве и Московской области вы можете по телефону 8 (499) 34-793-34 или email gkb@moskvakadastr.ru.

Наши лицензии, сертификаты, аттестаты

Источник: https://moskvakadastr.ru/proverka-yuridicheskoj-chistoty-kvartiry/

Проверка юридической чистоты

Юридическая компания «Инока» предлагает полный перечень услуг по проверке юридической чистоты любого объекта недвижимости (квартиры, нежилого помещения, земельного участка) в Москве и Московской области.

УСЛУГА ПО ПРОВЕРКЕ ЮРИДИЧЕСКОЙ ЧИСТОТЫ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

(с составлением юридического заключения)

25 тыс. руб. 18 тыс. руб. заказать услугу

Полную проверку юридической чистоты объекта (квартиры, дома, земельного участка, нежилого помещения) наши специалисты проведут в сжатые сроки (2-3 рабочих дня) и в письменном виде предоставят Вам юридическое заключение, а также подтверждающие документы, в том числе из закрытых источников.

Наши специалисты проверят юридическую чистоту объекта, проведут детальный анализ фактов, имеющих важное юридическое значение в истории объекта. Подготовят юридическое заключение в письменном виде.К заключению прилагаются оригиналы всех полученных документов.

Полная проверка юридической чистоты объекта недвижимости (квартиры, дома, земельного участка, нежилого помещения с подготовкой юридического заключения)

Внимание! Все документы, необходимые для проведения проверки наша компания получает из независимых источников (вы предоставляете только адрес объекта, который необходимо проверить).

Что включает в себя проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой на вторичном рынке?

1) Проверяем все переходы права собственности, их законность, обременения (аресты), в том числе, снятые (погашеные) на дату проверки. В случае обнаружения данных ограничений — изучаем все документы-основания их регистрации: решения судов, определения судов, постановления о наложении ареста.

2) Проверяем всех собственников объекта (в том числе бывших) на предмет банкротств, любых других судебных споров, где предметом спора мог фигурировать данный объект, а также финансовых обязательств, где объект мог выступать в качестве залога или предметом взыскания.

3) Запрашиваем у продавца все документы (решение суда, брачные договоры, соглашения о разделе имущества, завещания, прочее), предметом которых может явиться объект проверки.

4) Проверяем объект на наличие граждан, чьи права на данный объект были нарушены, но сохранилось право на обращение в суд.

5) Проверяем объект на наличие граждан, имеющих право бессрочного пользования (проживания) данным объектомнедвижимости (не из числа собственников).

6) Организуем медицинский осмотр продавца с выдачей медицинского заключения о дееспособности продавца (обращаем внимание, что стандартные справки ПНД и НД из базы (без осмотра врача) не защищают на 100% покупателя). Услуга предоставляется по запросу клиента.

7) Проверяем на возможные ограничения, связанные с перепланировкой, произведенной в данном объекте недвижимости.

юридической компании ИНОКА

Сопровождение сделки с недвижимостью «под ключ»

Зачем нужно проверять юридическую чистоту квартиры

В первую очередь, проверочные действия наших специалистов помогут вам избежать неприятных сюрпризов с приобретенным жильем в будущем. Из собственного опыта мы можем привести множество случаев, которые возникали с людьми, не обратившимися перед заключением сделки за проверкой юридической чистоты квартиры. Вот только некоторые из них:

✔ на квартиру наложено обременение (арест, договор ренты, залог), собственники квартиры скрыли это, и покупатель купил вместе с жильем чужие долги; ✔ помимо собственников в квартире зарегистрированы прочие люди, имеющие право пользования жилой площадью, о которых покупатели не знали; ✔ один из собственников на момент продажи квартиры стоял на учете в наркологическом диспансере.

После совершения сделки он обращается в суд с просьбой расторгнуть договор купли-продажи, так как плохо понимал, что подписывает. Суд иск удовлетворяет, квартира возвращается старым владельцам, однако уже потраченные деньги они будут отдавать обратно по решению того же суда малыми долями много лет; ✔ в ходе приватизации квартиры в ней не была выделена доля несовершеннолетнему, который был прописан на момент совершения приватизации.

Через несколько лет он обращается в суд и оспаривает права на жилище.

Таких случаев можно описать очень много, они возникают как из-за незнания кем-то из сторон отдельных моментов совершения сделок с недвижимостью, так и при реализации мошеннических схем. Застраховаться от этого можно только когда юридическую чистоту квартиры проверяют опытные специалисты. Такая проверка включает в себя анализ множества документов, предоставляемых продавцом недвижимости и различными инстанциями.

Вопросы к юристам по проверке юридической чистоты

Лилия 20.01.2019

Раздел: Проверка юридической чистоты

Поясните пожалуйста в чем смысл вашего гарантийного сертификата?

Источник: http://inoka.ru/nedvizhimost/proverka-yuridicheskoj-chistoty-kvartiry

Проверка юридической чистоты покупки квартиры: советы и рекомендации

Покупка квартиры на вторичном рынке без вмешательства риэлтерского агентства имеет свои риски.

В нашей статье мы прольем свет на процесс проверки чистоты сделки купли-продажи жилья, а также расскажем вам, на что нужно обратить внимание первостепенно и нюансах, которые должны насторожить покупателя.

Документы собственника жилья

При покупке квартиры в России вам нужно проверить документы самого продавца: документ, удостоверяющий его личность (паспорт, где стоит обратить внимание на гражданство).

Подобные справки будут гарантией, что в дальнейшем между покупателем и собственником не возникнет конфликтов по причине признания последнего недееспособным из-за наркологических или душевных проблем.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Документы, подтверждающие право собственности

  1. Выписка из ЕГРП, которая выдается Российским реестром. Данный документ подтверждает право возникновения или перехода прав на квартиру.

  2. Договор, который подтверждает права на квартиру: купли-продажи, договор мены или дарения, ренты или приватизации, или же свидетельство о праве на наследство.
  3. Если квартира продается по доверенности, продавец должен представить подлинник нотариальной доверенности.

  4. В случае если квартира была приобретена в браке без подписания брачного договора, нужно представить нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры.

Визит в ЖЭК

Для покупателя лучше всего будет, если в квартире кроме продавца больше никто не прописан, в противном случае придется, потом выписывать их через суд.

Вам нужно обратиться вместе с продавцом в ЖЭК и затребовать справку о зарегистрированных в жилье людях, также вы можете получить полную историю жильцов в этой квартире: узнать, кто был прописан ранее и когда выписался.

Обязательно поинтересуйтесь условиями выписки каждого члена семьи из данной квартиры, возможно и такое, что один из проживающих был выписан из-за отправки в места лишения свободы, жилье без его ведома было приватизировано, по возвращению он может затребовать судебное разбирательство в связи с нарушением его прав во время приватизации.

Запрос в Единый реестр судебных решений

Запрос в ЕРСР нужен для установления была ли данная квартира предметом судебных споров или нет. В случае если ЕРСР подтвердил данный факт, вам стоит обратиться к опытному юристу для консультации, ведь возможен риск, что дело вновь будет возобновлено со временем в связи с открывшимися обстоятельствами.

Проверка предыдущих сделок с этой квартирой

Подобное утверждение имеет право на жизнь, но не является исчерпывающим, ведь риски все равно остаются.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

Наиболее опасной будет покупка квартиры, которая была приобретена продавцом относительно недавно, это будет первым звоночком о том, что стоит более детально проверить чистоту сделки и документы, ведь куплю-продажу такой квартиры будет проще оспорить в суде.

К примеру, если предыдущий покупатель не подошел к проверке со всей тщательностью, его родственники могут в дальнейшем оспаривать сделку и требовать признать ее недействительной, особенно, если выясниться, что квартира приобретена при помощи мошенничества. В таком случае вам должны вернуть деньги, но каковы гарантии, что мошенник не будет в бегах?

Поэтому при малейших сомнениях нужно требовать встречи с предыдущим владельцем жилья, а также желательно посетить нотариуса, при помощи которого сделка была заключена. Попросите его поднять документы, связанные с той сделкой и снова проанализировать их на наличие факторов риска. Можно даже проследить всю цепочку купли-продажи данного жилья, чтобы исключить возможные судебные споры в будущем.

Что может насторожить и что стоит тщательно проверять при покупке жилья?

  1. Со всей тщательностью подойдите к проверке наличия обременения на объект продажи, например ареста или ипотеки. Настоятельно требуйте представить документы, которые развеют сомнения.
  2. Насторожитесь, если продавец усложняет процесс передачи денег за квартиру.
  3. Если квартиру продает лишь один из супругов, а нотариально заверенное разрешение на продажу от другого супруга не было предоставлено.

  4. Отнеситесь со всей серьезностью к проверке документов о наличии среди собственников квартиры несовершеннолетних детей, нередко продавцы могут подделывать разрешения от органов опеки и попечительства. В дальнейшем, в случае подделки разрешения на продажу, это может вызвать споры связанные с правом собственности на квартиру или ее часть.
  5. Если продавец желает совершить сделку не при помощи договора купли-продажи, а при помощи, например, договора дарения или мены.

    В дальнейшем сделка может быть признана недействительной и не факт, что средства или имущество вы сможете вернуть.

  6. Если цена квартиры по договору является серьезно ниже рыночной стоимости жилья. В дальнейшем при возникновении проблем покупатель сможет вернуть лишь деньги, которые указаны в договоре.
  7. Против продавца возбуждено исполнительное производство. Также риск признание сделки недействительной.

  8. Наличие в биографии продавца уголовных дел или если против него начато уголовное производство или же гражданский иск. Возможен риск, что в дальнейшем сделка будет признана недействительной.
  9. Продажа квартиры, которая относительно недавно была получена как наследство. Возможен риск появления новых наследников и как следствие — судебные споры за право собственности на часть квартиры.

  10. Если продажа квартиры происходит по доверенности и сам продавец напрямую в сделке не участвует, а деньги за квартиру получит доверенное лицо, то следует засомневаться, ведь существует риск отзыва доверенности и как следствие — дальнейших проблем.
  11. Если информация, которая касается объекта продажи, не соответствует действительности. Например, в разных справках указаны разные технические данные объекта.

  12. В случае если в квартире ранее проводилась перепланировка, обязательно проверьте законность такого изменения. Проверьте также совпадает ли заявленная в кадастровом паспорте планировка с фактической. Иначе в дальнейшем купленная квартира может быть признана непригодной для проживания, в случае если несущие стены были затронуты.
  13. Если продавец отказался представить выписки из домовой книги, а также финансово-лицевого счета. Иначе вам может достаться квартира с огромными долгами по коммунальным платежам.

  14. Наличие огромных долгов у продавца должно вас насторожить. В таком случае в дальнейшем сам продавец может быть признан банкротом, поэтому тщательно подходите к проверке кредитной истории продавца.
  15. Наличие в квартире других зарегистрированных лиц, которые на момент продажи не были выписаны. В дальнейшем вам может потребоваться выписывать их в судовом порядке или же возникнут споры касательно права собственности на часть жилья.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/kak-proverit-chistotu-sdelki.html

Проверка юридической чистоты квартиры

Существует заблуждение – проверка юридической чистоты квартиры необходима только для вторичного рынка жилья.

Ошибки, нарушения закона, иногда преступления, это характерные признаки российского рынка недвижимости. Ошибка ошибке – рознь, по своим последствиям. А уж нарушения закона при строительстве недвижимости или нарушения закона при оформлении сделок со строящейся недвижимостью могут иметь просто фатальные для покупателя последствия.

Покупатель квартиры в России должен знать, что при переходе от СССР к современной России законодательство о недвижимости с 1990г. менялось неоднократно. Реестр прав на недвижимое имущество в России возник только 1998г., а закон о Долевом строительстве (214-ФЗ) – в 2004г. (но говорят его отменят с 2019). Нужно отметить, что и правила ведения реестра прав, и ДДУ за это время менялись неоднократно.

Неоднократно изменялись формы свидетельств о праве собственности на недвижимость. Они прошли путь от бланков на гербовой бумаге, до обыкновенной бумаги, и наконец в 2016г. их выдачу вообще прекратили.

Приватизация – наиболее массовый в России способ приобретения прав на квартиры, и потому породивший массовые нарушения.

Для покупателя квартиры наиболее опасный результат ошибок, нарушений, преступлений, это потеря собственности на квартиру. Не важно, новостройка это или вторичное жилье. В России квартира – наиболее дорогой вид имущества граждан.

По этому в России является необходимостью юридическое сопровождение сделок с любой недвижимостью.  Проверка юридической чистоты квартиры – обязательная часть юридического сопровождения сделки с недвижимостью, и обязательный этап покупки квартиры.

Что такое проверка юридической чистоты квартиры

Проверка юридической чистоты квартиры имеет целью выявить признаки юридических пороков в ранее проведенных сделках и в текущей сделке  – для покупки квартиры на вторичном рынке.

При покупке квартиры в новостройке  — проверка юридической чистоты квартиры, это подготовка текущей сделки, и проверка законности строительства, поскольку нарушения на этапе строительства могут привести в будущем к возникновению сложностей при регистрации собственности на квартиру.

Поскольку квартиру в новостройке покупают либо у застройщика, либо у дольщика — через договор уступки, соответственно проверка юридической чистоты проводится в отношении договора ДДУ, договора уступки, в отношении застройщика, в отношении дольщика.

Единственный способ покупателя обезопасить себя при покупке квартиры — проверка юридической чистоты квартиры до покупки.

Такую услугу можно получить в агентстве недвижимости, или у юриста по недвижимости. Важно понимать, что в России государство так ограничило доступ к информации, что 100% гарантии безопасности покупки недвижимости не даст никакая проверка. Вместе с тем, качественно проведенная проверка даст покупателю систематизированную информацию о предстоящей сделке и сомнительных сторонах в истории квартиры и продавца.

В любом случае, настоятельно рекомендуем всем Покупателям квартир самостоятельно освоить азы проверки квартиры, что бы понять заключение, составленное юристом.

Пошаговая инструкция: Проверка юридической чистоты квартиры

Рекомендуем проводить проверку в такой последовательности

Продавец должен предоставить покупателю документы на квартиру – это минимум, с чего начинается проверка юридической чистоты любой квартиры. Само наличие таких документов, свидетельствует о том, что продавец – собственник квартиры. Но будьте внимательны! Мошенники не спят.

Первое, что изучаем — документы, на основании которых возникло право собственности. В России это может быть договор купли-продажи,  дарения, свидетельство о праве на наследство, ДДУ,  договор мены (в Москве это довольно часто – мена с городом старой квартиры на другую в новостройке), договор ренты, договор передачи (приватизация). Не редко – решение суда.

Проверяем на признаки подделок, подчисток, исправлений и т.п.  В настоящее время не исключены подделки любых документов.

В существовании права собственности Продавца на квартиру в России убеждаемся по выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если квартира существует после 1998г.  Выписку заказываем в МФЦ.

Покупателю квартиры важно знать, что государство ограничило объем сведений в таких выписках, и полную картину можно получить только из сопоставления различных документов.

Полные сведения о квартире содержит выписка из ЕГРН, представляемая собственнику, не поленитесь, потребуйте такую выписку у собственника.

Выписка содержит описание квартиры (точный адрес, этаж, площадь), сведения о зарегистрированных правах на квартиру, о действующих ограничениях, требованиях, правопритязаниях.

Сведения о требования, спорах, в выписках из ЕГРН, вызывают вопросы к их достоверности. Покупатель должен учесть, сделки с жильем могут быть признаны недействительными минимум в течение трех лет. Иногда эти сроки продлеваются.

Для покупателя так же доступна выписка из ЕГРН о переходах права. Эта выписка показывает кто, когда и какие сделки совершал с квартирой.

Если квартира часто переходила из рук в руки,  это повод для покупателя задуматься. Возможно придется перепроверить законность этих сделок.

Если квартира не зарегистрирована в  ЕГРН.  Это или новостройка или старая квартира (до 1998г.).

Проверять старую квартиру – не просто, кроме того, именно в первые годы приватизации было наибольшее количество нарушений.

Что смотреть (искать) в каждом конкретном случае – зависит от формы конкретного документа. Если это договор купли-продажи квартиры, ищем состав участников, что бы убедиться, что продавец – участник договора, и определяем права и обязанности сторон договора.

Далее – выясняем, все ли условия договора выполнены вашим продавцом, когда он покупал квартиру. Отдельно ищем условия договора (поводы) для его расторжения, признания недействительным или для оспаривания договора в суде.

Например, внимание должны вызывать интересы несовершеннолетних детей, продажа квартиры одиноким человеком (без супруга), или продажа после расторжения брака и т.п.

Отдельная тема –  квартиры по наследству, по завещанию, по договору ренты и т.п.

Мало, что фальсификация свидетельств о праве на наследство, завещаний – совсем не редкость, но и «правильные» наследственные документы регулярно оспаривают.

Так же регулярно оспаривают (после смерти)  квартиры полученные по договору ренты.

Квартира должна соответствовать техническим учетным документам. Учет ведет БТИ, в  недавнем времени – кадастр, в настоящее время – в соответствующем разделе ЕГРН.

Достоверные сведения по квартире (размеры помещений, расположение стен, дверей и т.д.) находятся в БТИ. Это поэтажный план (графика) и экспликация (описание и размеры).

Эти документы может получить только собственник — продавец. Документы позволят убедиться в отсутствие незаконных перепланировок. Особенно важно и часто встречаются незаконные перепланировки в новостройках.

Если покупка у физического лица. Необходимо установить личность продавца. При современном уровне полиграфии и цифровой техники подделать паспорт сложно, и этим занимаются крайне редко. Чаще «подделывают» самого владельца под действующий паспорт.

Покупателю нужно насторожиться, если продажа происходит по доверенности – любую доверенность подделать не сложно, а так же можно отозвать. Кроме того встречаются нечистые на руки нотариусы.

Повышенное внимание, если у продавца новый паспорт.

Самый сложный и высокорискованный момент – дееспособность продавца.

Со ссылками на лишение или ограничение  дееспособности, на «временную» невменяемость, суды регулярно расторгают сделки с квартирами. Наркоманы, алкоголики, онкологические больные, и т.д., часто не имеют очевидных внешних признаков. Единственный выход – распросить соседей, и при наличии сомнений отказаться от сделки.

Если покупка у застройщика. Проверяем застройщика — юридическое лицо.

Если покупка новостройки по переуступке — проверяем дольщика.

При определенных обстоятельствах права на квартиру имеют иные лица, помимо собственников.

Основное – право на проживание в квартире.

Например, при приватизации – лица, проживающие в квартире на момент приватизации, но отказавшиеся от участия.  При продаже квартиры сохраняют право пожизненного проживания – квартира с «фаршем». Выселить не сможете даже через суд.

Аналогично – выписанные в места лишения свободы.

Еще большее внимание – несовершеннолетним детям.

Проверить можно только по выписке из домовой книге. Получить может только собственник.

Второе – не явные права собственности.

По закону, в РФ имущество супругов приобретенное в браке – их совместная собственность, не зависимо на кого из супругов оно оформлено. Соответственно, купленная в браке квартира но оформленная на одного из супругов – все равно – общая собственность супругов.

Продажа такой квартиры законна только с согласия второго супруга. Оформляется в нотариальной форме.

Адвокат А.Э.Гордон

Источник: http://gordon-adv.ru/articles/proverka-yuridicheskoy-chistoty-kvarti/